Продать квартиру, полученную по наследству, можно после оформления права собственности и регистрации его в ЕГРН. Ждать три года для самой продажи не нужно: трёхлетний срок важен прежде всего для НДФЛ.
Главные вопросы в такой сделке — оформлено ли наследство полностью, нет ли других наследников и судебных споров, кто зарегистрирован в квартире и возникнет ли налог при продаже.
Разберём, как подготовить наследственную квартиру к продаже, какие документы проверить и какие риски особенно важны для собственника, покупателя и риелтора.
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство
Для обычной продажи наследнику необходимо оформить свои права на квартиру и зарегистрировать право собственности в ЕГРН.
После регистрации специального запрета на продажу в течение нескольких лет нет. Квартиру можно продать и раньше трёх лет, но тогда нужно отдельно проверить налоговые последствия.
Шестимесячный срок, который часто вспоминают при наследстве, связан прежде всего с принятием наследства и оформлением наследственных прав. Это не обязательный срок ожидания между регистрацией права и продажей.
Главное различие
Продать квартиру раньше трёх лет можно. Три года — это минимальный срок владения, который в обычной ситуации с наследственной недвижимостью позволяет освободить доход от продажи от НДФЛ.
С какой даты считается срок владения наследственной квартирой
Для целей НДФЛ срок владения квартирой, полученной по наследству, обычно считают со дня смерти наследодателя, а не с даты выдачи свидетельства о праве на наследство и не с даты регистрации права в ЕГРН.
Например, наследодатель умер 10 февраля 2024 года, а право наследника зарегистрировано в августе 2024 года. Для налогового минимального срока исходной датой обычно будет 10 февраля 2024 года.
Есть отдельные специальные ситуации, например наследование прав по ДДУ, где расчёт срока может зависеть от порядка и даты полной оплаты. Такие случаи лучше проверять отдельно по документам.
Когда налог при продаже наследственной квартиры не возникает
Для недвижимости, полученной по наследству, минимальный срок владения для освобождения дохода от НДФЛ обычно составляет 3 года.
Если этот срок истёк, доход от продажи наследственной квартиры обычно освобождается от НДФЛ, а декларация по такой продаже, как правило, не требуется.
Подробный разбор ставок, кадастровой стоимости и декларации есть в статье «Налог при продаже квартиры: когда платить и как рассчитать».
Если квартиру продают раньше трёх лет
Тогда нужно рассчитать налоговую базу. В зависимости от ситуации доход можно уменьшить:
- на имущественный вычет до 1 млн рублей для жилой недвижимости;
- либо на документально подтверждённые расходы, которые допускается учесть по правилам НК РФ.
В частности, в ряде случаев наследник может учитывать документально подтверждённые расходы наследодателя на приобретение этой недвижимости, если выполняются установленные налоговым законодательством условия.
Перед продажей лучше заранее собрать договор, по которому наследодатель когда-то приобрёл квартиру, платёжные документы, банковские выписки и другие подтверждения расходов.
Какие документы нужны для продажи
- паспорт наследника;
- актуальная выписка ЕГРН;
- свидетельство о праве на наследство;
- документы, на основании которых квартира принадлежала наследодателю;
- документы о зарегистрированных лицах — когда они нужны для проверки сделки;
- документы по перепланировке, если она была;
- справки и документы по ипотеке или другим обременениям, если они есть;
- документы о расходах наследодателя — если они нужны для расчёта НДФЛ.
Общий комплект продавца мы собрали здесь: «Какие документы нужны для продажи квартиры».
Нужно ли согласие супруга наследника
Квартира, полученная одним из супругов по наследству, по общему правилу относится к его личному имуществу. Поэтому нотариальное согласие второго супруга на её продажу обычно не требуется только потому, что наследник состоит в браке.
Но если после наследования менялся режим собственности, заключалось соглашение между супругами, брачный договор или возник спор о совместных вложениях, ситуацию нужно проверять отдельно.
Если наследников несколько
После оформления наследства квартира может принадлежать нескольким наследникам в долях.
Если все наследники одновременно продают всю квартиру одному покупателю, сделка обычно строится как обычная продажа объекта несколькими собственниками.
Если один наследник продаёт только свою долю постороннему покупателю, действуют специальные правила продажи доли, включая преимущественное право покупки других сособственников и, как правило, нотариальную форму.
Подробнее: «Продажа квартиры с несколькими собственниками».
Нужно ли ждать, пока найдутся все возможные наследники
После выдачи свидетельства о праве на наследство и регистрации права наследник формально может распоряжаться квартирой. Но для покупателя важен риск появления спора после сделки.
Перед продажей желательно понять:
- наследование было по закону или по завещанию;
- кто входил в круг наследников;
- есть ли лица, имеющие право на обязательную долю;
- были ли наследники, отказавшиеся от наследства;
- есть ли судебные споры;
- не восстанавливал ли кто-то срок принятия наследства;
- все ли доли зарегистрированы в ЕГРН.
Особенно внимательно покупатели относятся к квартирам, которые продаются почти сразу после оформления наследства. Это не делает сделку плохой, но требует более полного пакета документов.
Что такое обязательная доля и почему она важна
Даже при наличии завещания отдельные лица могут иметь право на обязательную долю в наследстве. К ним относятся предусмотренные законом нетрудоспособные или несовершеннолетние наследники определённых категорий.
Если такой человек не был учтён при оформлении наследства, возможен последующий спор. Поэтому в сложной наследственной истории одной выписки ЕГРН для полной проверки недостаточно.
Если наследство оформлялось через суд
Нужно изучить судебное решение и убедиться, что оно вступило в законную силу, а право зарегистрировано в ЕГРН.
Покупателю также важно понимать предмет спора: восстановление срока принятия наследства, признание права собственности, спор между наследниками или другой вопрос.
Чем серьёзнее был спор, тем важнее проверить, завершён ли он окончательно и нет ли новых требований.
Кто может быть зарегистрирован в наследственной квартире
До сделки нужно проверить зарегистрированных жильцов и фактическое проживание.
Особое внимание требуется, если в квартире остаются:
- несовершеннолетние;
- пожилые родственники;
- лица, которые не являются собственниками, но заявляют право пользования;
- лица, чьё право пользования связано с завещательным отказом или иным основанием.
В договоре лучше чётко определить, кто и в какой срок должен сняться с регистрационного учёта и освободить квартиру.
Переходят ли долги наследодателя покупателю квартиры
Сам факт наличия старых долгов наследодателя не означает, что обычная задолженность автоматически становится долгом покупателя квартиры.
Но перед продажей нужно проверить коммунальные начисления и особенно взносы на капитальный ремонт: задолженность по ним имеет специальный режим и в обычной ситуации связана с помещением.
Поэтому расчёты по ЖКХ лучше закрыть или зафиксировать в договоре до передачи квартиры покупателю.
Нужно ли нотариально удостоверять продажу наследственной квартиры
Само наследственное происхождение квартиры не делает договор купли-продажи нотариальным.
Нотариус требуется, если для этого есть отдельное основание: например, продаётся отдельная доля в предусмотренной законом ситуации или собственником является несовершеннолетний.
Если квартира принадлежит одному совершеннолетнему наследнику и других специальных оснований нет, договор обычно заключается в простой письменной форме.
Как принимать задаток или аванс
До получения предварительной суммы желательно завершить основную проверку наследства.
Покупателю нужно заранее показать документы, подтверждающие происхождение права, а в соглашении зафиксировать сроки сделки и перечень документов, которые продавец должен предоставить.
Разницу между формами предварительной оплаты мы разобрали здесь: «Задаток или аванс при продаже квартиры».
Что указать в договоре купли-продажи
В договоре указывают обычные условия сделки и корректное основание права продавца.
- данные продавца и покупателя;
- точное описание квартиры;
- цену;
- порядок расчётов;
- свидетельство о праве на наследство как основание приобретения;
- сведения об обременениях;
- зарегистрированных лицах;
- сроке освобождения квартиры;
- порядке передачи по акту.
Подробнее о договоре: «Договор купли-продажи квартиры: что обязательно указать».
Как передать квартиру покупателю
Передачу лучше оформлять актом после выполнения условий сделки.
В акте фиксируют ключи, состояние квартиры, показания счётчиков, имущество, которое остаётся, и отсутствие либо наличие замечаний.
Готовый образец и разбор: «Акт приёма-передачи квартиры при продаже».
Частые риски для покупателя
- неучтённый наследник;
- спор о завещании;
- восстановление срока принятия наследства;
- обязательная доля;
- судебное решение, которое ещё можно оспаривать;
- неоформленные доли других наследников;
- лица с сохраняющимся правом пользования;
- продажа сразу после наследства без понятного объяснения истории квартиры;
- непогашенные обременения;
- неясный порядок расчётов между несколькими наследниками.
Наличие одного из этих обстоятельств не означает, что квартиру нельзя покупать или продавать. Оно означает, что проверка должна быть глубже обычной.
Что проверить риелтору до публикации объявления
- Получить актуальную выписку ЕГРН.
- Проверить свидетельство о праве на наследство.
- Определить дату смерти наследодателя.
- Понять, наследование было по закону или по завещанию.
- Проверить количество наследников.
- Уточнить наличие обязательных наследников и судебных споров.
- Проверить зарегистрированных лиц.
- Проверить обременения и коммунальные начисления.
- Заранее рассчитать возможный НДФЛ.
- Согласовать цену и расчёты между всеми наследниками.
- Подготовить документы для покупателя до получения задатка.
- Только после этого выходить на сделку.
Нужно продать квартиру после наследства?
«Мой Квартал» поможет проверить документы, оценить квартиру, подготовить её к продаже и выстроить понятную схему сделки в Москве и Московской области.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру сразу после вступления в наследство?
Да, после оформления наследства и регистрации права собственности в ЕГРН. Ждать три года для самой продажи не требуется, но ранняя продажа может повлечь НДФЛ.
С какой даты считать три года?
Для обычной наследственной недвижимости минимальный срок владения для целей НДФЛ обычно считают со дня смерти наследодателя.
Нужно ли согласие мужа или жены наследника?
Как правило, нет: имущество, полученное одним супругом по наследству, относится к его личной собственности. Но нестандартные изменения режима собственности нужно проверять отдельно.
Нужен ли нотариус при продаже наследственной квартиры?
Не из-за самого наследства. Нотариальная форма требуется только при наличии отдельного основания, например в некоторых сделках с долями или при продаже имущества несовершеннолетнего.
Главное
Наследственную квартиру можно продать после оформления права собственности. Перед продажей нужно проверить наследственную историю, возможных наследников, зарегистрированных лиц, обременения и налог.
Если квартира продаётся вскоре после наследования, прозрачный пакет документов особенно важен: он снижает опасения покупателя и помогает провести сделку без лишнего торга и задержек.