Задаток или аванс при продаже квартиры: что выбрать

Задаток или аванс при продаже квартиры — не просто разные названия одной и той же суммы. У них отличаются последствия, если покупатель или продавец откажется от сделки. Поэтому до передачи денег важно письменно зафиксировать, что именно получает продавец, за какую квартиру и на каких условиях.

На практике деньги часто передают после того, как покупатель посмотрел квартиру, стороны договорились о цене и хотят закрепить намерение выйти на сделку. Но торопиться с формулировкой «задаток» не стоит: сначала нужно проверить документы, понять схему расчётов, сроки, ипотеку и другие существенные условия.

Ниже разберём, чем отличается задаток от аванса, что выгоднее продавцу, какие условия включить в соглашение и какие ошибки чаще всего приводят к спорам.

Чем задаток отличается от аванса

Аванс — это сумма, переданная в счёт будущей оплаты квартиры. Если основная сделка не состоялась, аванс обычно подлежит возврату, если стороны не предусмотрели иные законные последствия в своём соглашении.

Задаток одновременно подтверждает заключение соглашения и обеспечивает исполнение обязательства. Для него Гражданский кодекс РФ предусматривает специальные последствия при виновном отказе одной из сторон.

если за неисполнение отвечает сторона, давшая задаток, сумма остаётся у другой стороны;
если отвечает сторона, получившая задаток, она должна вернуть его в двойном размере;
если обязательство прекращается по соглашению сторон либо до начала исполнения становится невозможным по обстоятельствам, за которые стороны не отвечают, задаток возвращается.

Если из документа непонятно, является переданная сумма задатком или нет, при сомнении она рассматривается как аванс. Поэтому одно слово в переписке не заменяет правильно составленное письменное соглашение.

Что лучше при продаже квартиры: задаток или аванс

Универсального варианта нет. Выбор зависит от того, насколько сделка уже подготовлена.

Задаток логичнее использовать, когда:

документы на квартиру уже проверены;
цена окончательно согласована;
понятны сроки выхода на сделку;
определена схема расчётов;
стороны понимают, какие обстоятельства будут считаться отказом от сделки;
если есть ипотека, основные условия с банком уже подтверждены.

Аванс часто безопаснее на раннем этапе, когда ещё идёт проверка документов, ожидается окончательное решение банка, согласование опеки, нотариуса или других условий.

Задаток сильнее дисциплинирует стороны, но именно поэтому его нельзя использовать механически. Чем больше неопределённости в будущей сделке, тем подробнее нужно прописывать исключения и условия возврата.

Когда передавать деньги за квартиру

Передавать аванс или задаток лучше после того, как покупатель уже осмотрел квартиру и стороны согласовали основные условия.

До подписания соглашения желательно проверить:

кто является собственником;
на каком основании возникло право собственности;
есть ли ипотека, арест или другие ограничения;
есть ли несовершеннолетние собственники;
требуется ли согласие супруга;
сколько собственников участвует в продаже;
кто зарегистрирован в квартире;
есть ли перепланировка;
свободная продажа или альтернатива.

Базовый перечень документов мы собрали в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Нужно ли заключать предварительный договор

Если стороны хотят серьёзно зафиксировать будущую сделку, часто используют предварительный договор купли-продажи. В нём закрепляют обязанность в будущем заключить основной договор на согласованных условиях.

Отдельно или непосредственно в предварительном договоре можно прописать передачу задатка либо аванса.

Просто расписка «получил деньги за квартиру» значительно слабее подробного соглашения, потому что из неё может быть непонятно, за что именно передана сумма, какие сроки установлены и когда деньги возвращаются.

Что обязательно указать в соглашении

ФИО и данные сторон;
точный адрес квартиры;
основные характеристики объекта;
общую цену квартиры;
сумму задатка или аванса;
прямое указание, чем является передаваемая сумма;
срок заключения основного договора;
способ оплаты оставшейся суммы;
условия освобождения квартиры;
что остаётся из мебели и техники, если это важно;
условия возврата денег;
последствия отказа каждой стороны;
особые условия по ипотеке, опеке, нотариусу или альтернативной сделке;
даты и подписи сторон.

Как правильно описать квартиру

В соглашении должен быть однозначно определён объект. Одного текста «за двухкомнатную квартиру продавца» недостаточно.

Обычно указывают полный адрес, кадастровый номер и основные характеристики. Если продаётся доля, это также должно быть прямо отражено.

Какую сумму задатка или аванса установить

Законом не установлена единая обязательная сумма для обычной продажи квартиры. Стороны определяют её сами.

Сумма должна быть достаточно существенной, чтобы подтверждать серьёзность намерений, но не настолько большой, чтобы спор о ней стал отдельным крупным риском сделки.

При выборе суммы учитывают цену квартиры, сроки до основной сделки и сложность схемы. Для дорогих объектов процент от цены может быть меньше, чем для недорогих квартир.

Можно ли установить задаток в процентах от цены

Да, стороны могут согласовать сумму как фиксированно, так и исходя из процента. Но в документе лучше всё равно указать конкретную денежную сумму, чтобы не возникало споров при расчётах.

Как передавать деньги

Передача должна подтверждаться документально.

банковский перевод с понятным назначением платежа;
расписка о получении наличных;
отдельное подтверждение получения суммы внутри соглашения.

Если деньги передаются наличными, расписка особенно важна. В ней указывают, кто получил деньги, от кого, какую сумму, за что, дату и подпись.

Кому передавать задаток

Самый понятный вариант — собственнику квартиры либо его представителю, полномочия которого прямо позволяют получать деньги по сделке.

Если собственников несколько, заранее нужно определить, кто подписывает соглашение и кто получает сумму. Нельзя исходить из того, что один из собственников автоматически вправе принимать решение за остальных.

Задаток при нескольких собственниках

Если квартиру продают несколько собственников, соглашение желательно подписывать со всеми продавцами либо с уполномоченным представителем.

Особенно рискованно передавать деньги одному собственнику, когда согласие остальных на цену и условия сделки документально не подтверждено.

Задаток при ипотеке покупателя

Если покупатель использует ипотеку, нужно заранее решить, что произойдёт, если банк:

не одобрит кредит;
уменьшит сумму кредита;
не одобрит конкретную квартиру;
потребует дополнительные документы;
затянет сроки сделки.

Фраза «если банк не одобрит — деньги возвращаются» должна быть конкретной. Нужно понимать, о каком именно отказе идёт речь и какие действия обязан совершить покупатель для получения ипотеки.

Если ипотека ещё вообще не одобрена, на раннем этапе зачастую разумнее использовать аванс или подробно прописывать ипотечное условие возврата задатка.

Что делать, если покупатель передумал

Последствия зависят от содержания договора и от того, действительно ли сумма оформлена как задаток.

Если покупатель без предусмотренного договором основания отказывается от исполнения обязательства, обеспеченного задатком, продавец может получить право оставить задаток у себя.

Но нельзя автоматически считать виновным покупателя при любой несостоявшейся сделке. Нужно смотреть причины отказа, условия соглашения и действия обеих сторон.

Что делать, если передумал продавец

Если продавец отвечает за неисполнение обязательства, обеспеченного задатком, по общему правилу он возвращает задаток в двойном размере.

Именно поэтому продавцу не стоит принимать задаток, пока он не уверен:

что все собственники согласны;
что цена окончательная;
что документы готовы;
что альтернативная сделка реалистична;
что установленные сроки можно выполнить.

Если сделка не состоялась из-за документов

Этот вопрос нужно предусмотреть заранее.

Например, после передачи денег может выясниться:

обременение, о котором покупатель не знал;
необходимость согласия супруга;
проблема с долей несовершеннолетнего;
неоформленная перепланировка;
отсутствие полномочий у представителя;
другая существенная юридическая проблема.

Соглашение должно отвечать на вопрос, кто несёт риск такой ситуации и что происходит с деньгами. Чем сложнее объект, тем опаснее использовать короткий типовой шаблон без адаптации.

Если продавцу нужно купить другую квартиру

При альтернативной продаже продавец зависит от покупки встречного объекта. Это нужно обозначить до получения денег.

Если покупателю обещана свободная продажа, а после задатка выясняется, что продавец сначала должен найти другое жильё, возникает конфликт ожиданий и сроков.

Лучше сразу прописать, является ли подбор альтернативы условием сделки и какие сроки для этого предусмотрены.

Можно ли задатком зафиксировать цену квартиры

Да, в соглашении можно зафиксировать согласованную цену будущей сделки. После этого продавцу не стоит пытаться поднять стоимость только потому, что появился другой интересующийся покупатель.

Именно фиксация цены и основных условий делает предварительное соглашение полезным для обеих сторон.

Можно ли продолжать показы после задатка

Если стороны уже подписали обязательство выйти на сделку, активное предложение квартиры другим покупателям создаёт ненужный риск конфликта.

На практике после получения задатка реклама обычно снимается или приостанавливается, если иное не предусмотрено договорённостями.

До этого этапа важно качественно провести показы и переговоры. Об этом мы написали в статье «Как провести показ квартиры покупателю».

Частые ошибки продавца

взять деньги до проверки документов;
написать «задаток» только в расписке без условий сделки;
не указать точный срок основного договора;
не прописать условия при отказе банка;
принять деньги одному из нескольких собственников без согласования;
не зафиксировать полную цену квартиры;
не определить сроки освобождения;
пообещать свободную продажу при наличии альтернативы;
получить крупную сумму наличными без расписки;
использовать шаблон, который не соответствует конкретной сделке.

Частые ошибки покупателя

передать деньги до проверки собственника;
не проверить полномочия представителя;
не зафиксировать цену;
не прописать ипотечные условия;
не получить подтверждение передачи денег;
не определить, что будет при выявлении юридической проблемы;
считать любую переданную сумму автоматически возвратной.

Что должен проверить риелтор перед задатком

Для начинающего риелтора удобен следующий порядок:

Проверить собственников и документы-основания.
Убедиться, что все стороны согласны с ценой.
Определить свободная это продажа или альтернатива.
Уточнить источник денег покупателя.
Проверить статус ипотеки, если она используется.
Согласовать срок основного договора.
Определить схему расчётов.
Согласовать сроки освобождения квартиры.
Прописать основания возврата денег.
Только после этого организовать подписание и передачу суммы.

Если хотя бы один ключевой пункт остаётся неопределённым, лучше не создавать сторонам жёсткие последствия раньше времени.

Короткий чек-лист перед передачей денег

собственники проверены;
цена зафиксирована;
понятно, задаток это или аванс;
сумма указана цифрами и прописью;
квартира точно идентифицирована;
срок сделки установлен;
условия ипотеки прописаны;
условия возврата денег понятны;
срок освобождения квартиры согласован;
передача денег подтверждается документом.

Покупатель готов вносить деньги за квартиру?

«Мой Квартал» проверит условия сделки, поможет согласовать задаток или аванс, подготовить документы и сопроводит продажу квартиры до окончательных расчётов и регистрации.

Помощь в продаже квартиры

Частые вопросы

Задаток обязательно оформлять письменно?

Да. Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме. На практике лучше не ограничиваться одной строкой в расписке, а подробно зафиксировать условия будущей сделки.

Если в документе написано «аванс», можно ли потом считать его задатком?

Не стоит рассчитывать на это. Если стороны хотят использовать именно задаток и его специальные последствия, это нужно прямо и однозначно закрепить письменно.

Возвращается ли аванс, если покупатель отказался от квартиры?

Обычно аванс как часть будущей оплаты подлежит возврату, если сделка не состоялась, но конкретные последствия зависят от содержания подписанного соглашения. Отдельные штрафные условия нужно оценивать отдельно.

Можно ли передать задаток до одобрения ипотеки?

Можно, но это повышает риск спора, если кредит или объект не будут одобрены. Безопаснее заранее прописать ипотечные условия возврата или на раннем этапе использовать аванс.

Нужно ли заверять соглашение у нотариуса?

Для обычной сделки это требуется не всегда. Но форма предварительного соглашения должна соответствовать требованиям к конкретной будущей сделке. Если в ситуации обязательна нотариальная форма, этот вопрос лучше проверить до подписания.

Главное

Задаток или аванс при продаже квартиры выбирают не по привычке, а исходя из готовности сделки. Аванс обычно оставляет сторонам больше гибкости, а задаток создаёт специальные последствия при неисполнении обязательства.

До передачи денег нужно проверить документы, согласовать цену, сроки, расчёты и условия выхода из сделки. Чем точнее составлено соглашение, тем меньше риск спора на этапе, когда покупатель уже найден.