Какие документы нужны для продажи квартиры: полный список для собственника

Лучше собирать документы до публикации объявления, а не после появления покупателя. Тогда можно заранее обнаружить расхождения в ЕГРН, ограничения, отсутствие нужного согласия или другие обстоятельства, которые способны задержать сделку.

Основные документы для продажи квартиры

Для стандартной продажи квартиры собственнику обычно потребуются документы, которые подтверждают личность продавца, право собственности и условия самой сделки.

• паспорт собственника;
• сведения ЕГРН о квартире и зарегистрированном праве;
• документ, на основании которого возникло право собственности;
• договор купли-продажи;
• при необходимости — нотариальное согласие супруга;
• при необходимости — документы органов опеки, доверенность, согласие банка и другие документы по конкретной ситуации.

При этом не каждый документ из расширенного списка подаётся в Росреестр. Часть бумаг нужна покупателю, банку, нотариусу или риелтору для проверки квартиры и подготовки договора.

1. Паспорт собственника

Паспортные данные собственника используются в договоре и при регистрации перехода права. Если квартира принадлежит нескольким людям, документы нужны от каждого участника сделки.

Перед продажей проверьте, не менялись ли фамилия, имя, паспорт или другие данные после приобретения квартиры. Если менялись, подготовьте документы, которые объясняют различия между старым правоустанавливающим документом и нынешними данными собственника.

2. Выписка из ЕГРН

Актуальные сведения ЕГРН — один из ключевых документов при подготовке продажи. Они позволяют проверить:

• кто зарегистрирован собственником;
• кадастровый номер квартиры;
• площадь и адрес;
• вид права;
• наличие зарегистрированных ограничений и обременений;
• доли собственников, если квартира находится в долевой собственности.

Старое свидетельство о собственности само по себе не заменяет актуальную проверку ЕГРН. Перед сделкой важно видеть текущее состояние записи.

3. Документ-основание права собственности

Это документ, на основании которого собственник получил квартиру. В зависимости от ситуации это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор передачи квартиры в собственность при приватизации;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор участия в долевом строительстве и документы по передаче объекта;
• соглашение о разделе имущества;
• решение суда;
• иной документ, послуживший основанием регистрации права.

Этот документ важен не только для оформления сделки. По нему проверяют историю приобретения квартиры, семейные права, срок владения для налоговых целей и другие обстоятельства.

4. Нотариальное согласие супруга

Если квартира является общим имуществом супругов и распоряжается ею один из них, для сделки с недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

При этом сам факт брака ещё не означает, что согласие требуется всегда. Например, квартира могла быть получена до брака, по наследству, в дар или относиться к личному имуществу по другим основаниям.

Поэтому нужно смотреть не только семейное положение продавца, но и когда и на каком основании квартира была приобретена.

5. Документы при продаже квартиры с несколькими собственниками

Если собственников несколько, сначала определите форму собственности.

При долевой собственности в ЕГРН указаны конкретные доли — например, по 1/2 или по 1/3. Если все участники одновременно продают свои доли одному покупателю по одной сделке, обязательное нотариальное удостоверение только по причине долевой собственности не требуется.

Если продаётся отдельная доля, ситуация обычно сложнее: сделка, как правило, требует нотариального удостоверения, а при продаже доли постороннему лицу нужно учитывать преимущественное право покупки остальных сособственников.

Для такой сделки заранее собирают документы всех собственников и проверяют, кто именно участвует лично, а кто через представителя.

6. Документы, если собственник несовершеннолетний

Если квартира или доля принадлежит несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение его имуществом.

Перечень документов для опеки зависит от конкретной ситуации: что продаётся, какое жильё или право получает ребёнок взамен, где он будет проживать и не ухудшаются ли его имущественные интересы.

Кроме того, сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, относятся к случаям обязательного нотариального удостоверения.

7. Документы при продаже квартиры в ипотеке

Если квартира находится в ипотеке, в ЕГРН будет зарегистрировано обременение. До получения задатка нужно обратиться в банк и получить условия продажи.

В зависимости от банка могут потребоваться:

• справка об остатке задолженности;
• согласие банка на отчуждение, если оно требуется;
• условия досрочного погашения;
• документы по безопасной схеме расчётов;
• документы для снятия ипотеки после исполнения обязательств.

Нельзя заранее обещать покупателю конкретную схему, пока банк её не подтвердил.

8. Доверенность, если продавец действует через представителя

Если собственник не участвует в сделке лично, представитель действует по доверенности. Для распоряжения зарегистрированными правами на недвижимость и подачи заявлений на государственную регистрацию доверенность должна соответствовать требованиям закона и, как правило, быть нотариально удостоверена.

В ней нужно проверить:

• срок действия;
• дату выдачи;
• полномочие на продажу квартиры;
• право подписывать договор;
• право подавать документы на регистрацию;
• право получать деньги, если расчёты идут через представителя;
• не отменена ли доверенность.

9. Документы о зарегистрированных в квартире

Сведения о зарегистрированных жильцах обычно интересуют покупателя, даже если они не входят в универсальный обязательный пакет Росреестра для каждой сделки.

Покупателю важно понимать:

• кто зарегистрирован в квартире сейчас;
• когда эти лица будут сняты с регистрационного учёта;
• нет ли людей, права которых требуют отдельной проверки;
• когда квартира будет фактически освобождена.

Форма подтверждающего документа зависит от региона и способа получения сведений. Поэтому не стоит автоматически включать «домовую книгу» или конкретную справку в универсальный обязательный список для всей России.

10. Документы по коммунальным платежам

Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам обычно нужны не для самой регистрации перехода права, а для прозрачности расчётов между продавцом и покупателем.

Перед сделкой полезно проверить:

• электроэнергию;
• воду;
• отопление;
• содержание жилья;
• взносы на капитальный ремонт;
• другие начисления по квартире.

Особенно внимательно стоит проверить взносы на капитальный ремонт, поскольку законодательство предусматривает особенности перехода соответствующего обязательства к новому собственнику.

11. Технические документы на квартиру

Технический паспорт БТИ не является универсальным обязательным документом для каждой обычной продажи квартиры.

Но технические документы могут понадобиться, если:

• есть подозрение на перепланировку;
• фактическая планировка отличается от документов;
• покупатель приобретает квартиру с ипотекой и банк запрашивает дополнительные материалы;
• нужно уточнить характеристики объекта.

Если стены переносились, санузел расширялся или менялась конфигурация помещений, лучше проверить законность перепланировки до выхода на сделку.

12. Документы для договора купли-продажи

Когда документы на объект проверены, готовится договор купли-продажи. В нём необходимо правильно указать:

• стороны сделки;
• адрес и кадастровый номер квартиры;
• площадь;
• цену;
• порядок расчётов;
• срок освобождения квартиры;
• порядок передачи;
• иные условия, важные для конкретной сделки.

Если сделка нотариальная, договор готовится с учётом требований нотариуса. При простой письменной форме договор можно подготовить самостоятельно или с помощью специалиста, но он должен соответствовать конкретной ситуации.

13. Акт приёма-передачи квартиры

Акт фиксирует фактическую передачу квартиры покупателю. В нём удобно указать:

• дату передачи;
• состояние квартиры;
• показания счётчиков;
• количество комплектов ключей;
• переданное имущество, если мебель или техника входят в сделку;
• отсутствие или наличие взаимных претензий на момент передачи.

Не стоит путать регистрацию перехода права и фактическую передачу квартиры: это разные этапы сделки.

Какие документы не нужно собирать автоматически

Иногда собственники тратят время на справки, которые в их сделке вообще не понадобятся. Не существует одного расширенного пакета, обязательного для всех квартир.

Например, не всегда нужны:

• технический паспорт;
• оценочный отчёт;
• справка об отсутствии задолженности по всем коммунальным услугам;
• нотариальное согласие супруга;
• разрешение органов опеки;
• нотариальный договор.

Каждый из этих документов становится необходимым только при соответствующих обстоятельствах либо по требованиям банка, нотариуса или другой стороны сделки.

Что проверить в документах до рекламы квартиры

1. Совпадает ли собственник в ЕГРН с фактическим продавцом.
2. Нет ли ареста, ипотеки или запрета регистрационных действий.
3. На каком основании и когда квартира была приобретена.
4. Есть ли супруг, чьи права нужно учитывать.
5. Есть ли несовершеннолетние собственники.
6. Есть ли доли и все ли собственники согласны на продажу.
7. Совпадают ли площадь, адрес и характеристики квартиры.
8. Нет ли неузаконенной перепланировки.
9. Кто зарегистрирован в квартире.
10. Есть ли задолженность по капитальному ремонту и другим платежам.
11. Нужно ли согласование банка или органа опеки.
12. Кто будет подписывать договор и получать деньги.

Какие документы нужны в простой сделке

Если квартира принадлежит одному совершеннолетнему собственнику, приобретена вне спорной семейной ситуации, не находится в ипотеке, нет несовершеннолетних, долей и доверенности, комплект обычно выглядит проще:

• паспорт продавца;
• актуальные сведения ЕГРН;
• правоустанавливающий документ;
• договор купли-продажи;
• документы, необходимые для проверки зарегистрированных лиц и расчётов;
• акт приёма-передачи.

Но даже в простой сделке лучше сначала проверить юридическую историю квартиры, а уже потом принимать задаток.

Какие документы нужны риелтору от собственника на старте

Для начинающего риелтора удобно разделить работу на два этапа. На первом не нужно требовать от собственника десятки справок. Достаточно получить базовые документы и понять структуру сделки.

• паспорт собственника;
• актуальные сведения ЕГРН;
• документ-основание права;
• информацию о браке на момент приобретения;
• сведения о зарегистрированных жильцах;
• информацию об ипотеке, долгах, долях и несовершеннолетних;
• информацию о перепланировке;
• контакты всех лиц, которые должны участвовать в сделке.

После первичной проверки уже формируется точный список дополнительных документов именно для этой квартиры.

Когда нужно обращаться к нотариусу

Обычная продажа квартиры одним взрослым собственником не требует обязательного нотариального удостоверения только из-за того, что продаётся недвижимость.

Но нотариальная форма требуется в предусмотренных законом случаях. В частности, это может касаться продажи отдельной доли в праве общей собственности и отчуждения недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника.

Если все участники долевой собственности продают свои доли вместе по одной сделке, закон предусматривает исключение из общего требования о нотариальном удостоверении долей.

Когда начинать собирать документы

Оптимально — до размещения объявления.

Часть документов можно получить заранее, а те, для которых важна актуальность на конкретную дату, обновить ближе к задатку или основной сделке.

Такой подход помогает не потерять покупателя из-за внезапно обнаруженного обременения, отсутствующего согласия или документа, получение которого занимает время.

Частые вопросы

Нужна ли выписка из ЕГРН для продажи квартиры?

Актуальные сведения ЕГРН необходимы для проверки собственников, характеристик квартиры и ограничений. Конкретный порядок представления сведений при регистрации зависит от процедуры сделки, но продавцу и покупателю проверка ЕГРН нужна до подписания документов.

Нужен ли технический паспорт БТИ?

Не для каждой обычной сделки. Он может понадобиться при перепланировке, дополнительных требованиях банка или необходимости уточнить технические характеристики квартиры.

Нужна ли справка об отсутствии долгов ЖКХ?

Для стандартной регистрации перехода права это не универсальный обязательный документ, но покупателю разумно показать состояние расчётов. Отдельно важно проверить задолженность по взносам на капитальный ремонт.

Можно ли начать продавать квартиру, если не все документы готовы?

Рекламу запустить можно, но безопаснее сначала проверить документы и понять, какие бумаги потребуются именно в вашей сделке. Это снижает риск потерять покупателя после задатка.

Документы для сложных случаев продажи

Если у квартиры есть дополнительные обстоятельства, базового списка недостаточно. Отдельно проверьте документы и порядок сделки при ипотеке, обременении, доле несовершеннолетнего, использовании материнского капитала, продаже отдельной доли, продаже по доверенности, наследстве, разводе и разделе имущества, долгах по ЖКХ и перепланировке.

Перед выходом на рынок также полезно пройти общий чек-лист: 18 ошибок при продаже квартиры.

Главное

Универсального расширенного пакета документов для каждой продажи квартиры не существует. Базовый комплект дополняется в зависимости от истории собственности, брака, долей, возраста владельцев, ипотеки, доверенности и других обстоятельств.

Сначала проверьте ЕГРН и документ-основание права, определите всех участников сделки и возможные ограничения. После этого можно составить точный список документов именно для вашей квартиры и спокойно готовиться к задатку и договору.

Материал носит общий информационный характер. Для сделки с долями, несовершеннолетними, ипотекой, наследством, доверенностью или спорной историей права комплект документов следует определять по конкретной ситуации.