Продажа квартиры по доверенности возможна, если собственник не может лично участвовать в сделке. Но для покупателя и банка такая продажа требует более тщательной проверки: важно убедиться, что доверенность действует, содержит нужные полномочия и не была отменена.
Представитель может показывать квартиру, подписывать документы, подавать заявление на регистрацию и выполнять другие действия — но только в пределах полномочий, прямо указанных в доверенности.
Ниже разберём, как оформить продажу квартиры по доверенности, что проверить перед сделкой и какие формулировки особенно важны.
Когда квартиру продают по доверенности
Такой вариант используют, если собственник:
- находится в другом городе или стране;
- не может приехать на сделку по состоянию здоровья;
- доверяет оформление родственнику, юристу или другому представителю;
- хочет поручить одному человеку действия от нескольких собственников;
- не может лично заниматься документами и регистрацией.
Сама по себе продажа по доверенности законна. Риск возникает не из-за доверенности как документа, а из-за недостаточной проверки полномочий и обстоятельств её выдачи.
Какая доверенность нужна для продажи квартиры
Для продажи квартиры и действий, связанных с государственной регистрацией перехода права, на практике используется нотариальная доверенность.
В ней желательно указывать конкретную квартиру и чёткий перечень полномочий представителя.
Чем конкретнее доверенность, тем безопаснее сделка
Покупателю проще оценить риски, если в документе прямо указаны адрес квартиры, право подписывать договор, цена или предел цены, порядок расчётов и полномочия на государственную регистрацию.
Какие полномочия стоит проверить
Доверенность должна соответствовать фактической схеме сделки. В зависимости от ситуации представителю могут потребоваться полномочия:
- представлять интересы собственника по вопросам продажи квартиры;
- подписывать договор купли-продажи;
- согласовывать цену и другие условия сделки;
- подписывать соглашение о задатке или авансе;
- подавать документы на государственную регистрацию;
- получать документы после регистрации;
- подписывать акт приёма-передачи;
- передавать ключи;
- взаимодействовать с банком;
- открывать или использовать необходимые банковские инструменты — если это предусмотрено;
- получать деньги за квартиру — если собственник действительно хочет предоставить такое право.
Право получить деньги нужно проверять особенно внимательно. Полномочие подписать договор не всегда означает полномочие получить всю цену квартиры.
Можно ли ограничить цену продажи
Да. Собственник может указать в доверенности конкретную цену либо условие «не ниже» определённой суммы.
Для продавца это снижает риск того, что представитель подпишет договор на невыгодных условиях. Для покупателя — делает полномочия представителя более прозрачными.
Если цена в доверенности не указана, нужно внимательно читать общий объём полномочий и при необходимости дополнительно подтверждать волю собственника.
Как проверить, действует ли доверенность
Перед внесением денег и подписанием договора необходимо проверить актуальность доверенности.
- Сверить данные доверителя и представителя.
- Проверить дату выдачи.
- Проверить срок действия.
- Убедиться, что доверенность нотариальная.
- Проверить нотариуса и реквизиты документа.
- Проверить сведения об отмене доверенности через официальный реестр нотариата.
- Сопоставить полномочия с условиями конкретной сделки.
Проверять действительность лучше непосредственно перед подписанием сделки, а не только в день первого просмотра квартиры.
Почему важно связаться с собственником лично
Если продажа идёт по доверенности, покупателю разумно получить дополнительное подтверждение, что собственник действительно намерен продать квартиру и понимает условия сделки.
Практически это может быть видеосвязь или личный разговор, в котором собственник подтверждает:
- что доверенность выдавал именно он;
- что она не отменена;
- что квартира действительно продаётся;
- что цена ему известна;
- что он понимает порядок расчётов;
- что представитель действует по его воле.
Это не заменяет юридическую проверку, но заметно снижает риск мошеннической схемы.
Может ли собственник отменить доверенность
Да. Доверитель вправе отменить доверенность. Поэтому документ, который был действующим месяц назад, нельзя автоматически считать действующим сегодня.
Кроме того, полномочия прекращаются и по другим основаниям, предусмотренным законом, например при истечении срока доверенности или смерти доверителя.
Именно поэтому проверка должна проводиться максимально близко к моменту сделки.
Можно ли продать квартиру самому себе по доверенности
Представитель не вправе совершать сделку от имени представляемого в отношении самого себя, а также одновременно представлять другую сторону сделки, кроме предусмотренных законом исключений.
Если представитель хочет сам купить квартиру доверителя, обычная доверенность на продажу для такой схемы не подходит. Здесь возникает конфликт интересов, который нужно решать иначе.
Можно ли передоверить полномочия другому человеку
Это зависит от текста доверенности и оснований передоверия.
Если собственник не хочет, чтобы представитель мог передавать полномочия кому-то ещё, это лучше прямо учитывать при оформлении доверенности.
Если сделка проводится по доверенности, выданной в порядке передоверия, нужно проверять не только её, но и исходную доверенность.
Продажа по доверенности, выданной за границей
Если собственник находится за пределами России, доверенность может быть оформлена через консульское учреждение России либо у иностранного нотариуса.
Для иностранного документа могут потребоваться апостиль или консульская легализация, а также нотариальный перевод — в зависимости от страны и международных соглашений.
Такие документы лучше заранее показать нотариусу или специалисту, который будет сопровождать сделку, чтобы не выяснять формальные проблемы уже на регистрации.
Какие документы нужно проверить кроме доверенности
Доверенность подтверждает полномочия представителя, но не заменяет документы самой квартиры.
- актуальную выписку ЕГРН;
- документ-основание возникновения права;
- паспортные данные собственника;
- семейное положение и необходимость согласия супруга;
- зарегистрированных лиц;
- ипотеку и другие обременения;
- права несовершеннолетних;
- долги и иные особенности объекта.
Полный базовый список есть в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры».
Как оформлять задаток или аванс
До передачи предварительной суммы нужно убедиться, что представитель вправе подписать соответствующее соглашение и получать деньги, если деньги передаются именно ему.
В соглашении желательно указать, что продавец действует через представителя, реквизиты доверенности и порядок дальнейшей сделки.
Подробнее: «Задаток или аванс при продаже квартиры».
Кому лучше перечислять деньги за квартиру
Для покупателя наиболее прозрачна схема, при которой деньги поступают непосредственно собственнику квартиры.
Если деньги должен получать представитель, такое полномочие должно быть прямо предусмотрено доверенностью, а банковская схема — соответствовать договору.
Чем крупнее сумма, тем меньше должно оставаться незафиксированных договорённостей.
Что указать в договоре купли-продажи
В договоре указывают собственника как продавца, а также представителя и основание его полномочий.
- Ф.И.О. и данные собственника;
- Ф.И.О. и данные представителя;
- реквизиты доверенности;
- сведения о нотариусе;
- описание квартиры;
- цену;
- порядок расчётов;
- порядок передачи квартиры;
- прочие условия конкретной сделки.
Базовые положения договора разобраны в статье «Договор купли-продажи квартиры: что обязательно указать».
Кто подписывает акт приёма-передачи
Если доверенность включает соответствующее полномочие, акт может подписать представитель собственника.
До передачи ключей нужно проверить, что полномочия действуют и на этом этапе сделки.
Что фиксировать в акте: «Акт приёма-передачи квартиры при продаже».
Если квартира в ипотеке
При действующей ипотеке доверенность должна позволять представителю выполнить именно те действия, которые требует банковская схема сделки.
Дополнительно проверяются полномочия на взаимодействие с банком, подписание необходимых документов и расчёты.
Отдельный разбор: «Как продать квартиру в ипотеке».
Если собственников несколько
Один представитель может действовать по доверенностям от нескольких собственников, если каждый из них надлежащим образом оформил полномочия.
При этом нужно отдельно проверить каждую доверенность и условия получения денег каждым продавцом.
Подробнее: «Продажа квартиры с несколькими собственниками».
Какие признаки должны насторожить покупателя
- собственник полностью недоступен для связи;
- представитель избегает видеосвязи с доверителем;
- доверенность выдана давно и её не хотят перепроверять;
- деньги требуют перечислить на счёт третьего лица;
- цена заметно ниже рынка без понятной причины;
- представитель торопит с крупным авансом;
- текст доверенности не содержит нужных полномочий;
- данные доверенности и документов не совпадают;
- есть сомнения в состоянии собственника на момент выдачи доверенности.
Один такой признак не доказывает мошенничество, но является поводом усилить проверку и не торопиться с передачей денег.
Что проверить риелтору до рекламы и задатка
- Установить личность собственника и представителя.
- Получить нотариальную доверенность.
- Проверить срок её действия.
- Проверить документ в реестре нотариата.
- Сверить адрес квартиры и объём полномочий.
- Уточнить право подписывать договор.
- Отдельно проверить право получать деньги.
- Связаться с собственником и подтвердить его волю.
- Проверить ЕГРН и документ-основание.
- Проверить супругов, доли, ипотеку и несовершеннолетних.
- Согласовать банковскую схему расчётов.
- Повторно проверить доверенность в день сделки.
Нужно продать квартиру по доверенности?
«Мой Квартал» поможет проверить документы и полномочия представителя, подготовить квартиру к продаже и выстроить безопасную схему сделки в Москве и Московской области.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру без присутствия собственника?
Да. Если представитель действует по надлежащим образом оформленной доверенности и его полномочий достаточно для конкретной сделки.
Можно ли перечислять деньги представителю?
Только если у него есть соответствующее полномочие. Для покупателя обычно безопаснее, когда деньги поступают непосредственно собственнику.
Нужно ли проверять доверенность в день сделки?
Да. Доверенность могла быть отменена после первоначальной проверки, поэтому актуальность лучше проверять максимально близко к подписанию документов.
Может ли представитель продать квартиру дешевле рынка?
Это зависит от полномочий и ограничений в доверенности. Если собственнику важна минимальная цена, её лучше прямо указать при оформлении документа.
Главное
Продажа квартиры по доверенности — нормальный способ провести сделку без личного участия собственника. Основные риски снимаются тщательной проверкой нотариальной доверенности, полномочий представителя и личным подтверждением воли собственника.
Особенно внимательно нужно проверять право на получение денег и актуальность доверенности непосредственно перед сделкой.