Продажа квартиры с несколькими собственниками: как оформить сделку

Если квартира принадлежит двум, трём или большему числу собственников, в сделке нужно учитывать права каждого из них. Кто-то может владеть половиной квартиры, кто-то — одной десятой, а супруги могут иметь совместную собственность без выделенных долей.

Ниже разберём, как подготовить такую продажу, когда нужен нотариус, как распределять деньги и что проверить риелтору до выхода на сделку.

Какая собственность бывает у нескольких владельцев

Сначала нужно понять, как именно оформлены права на квартиру.

Долевая собственность

У каждого собственника определена доля в праве собственности на квартиру. Например, квартира может принадлежать двум собственникам по 1/2 каждому или трём собственникам по 1/3 каждому.

Совместная собственность

Доли заранее не определены. Такой режим чаще встречается у супругов. При продаже нужно учитывать семейное законодательство и документы, подтверждающие полномочия каждого участника.

Актуальные сведения о собственниках и виде права лучше проверять по ЕГРН. Базовый список документов есть в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Можно ли продать всю квартиру сразу

Да. Если все собственники согласны продать квартиру одному покупателю по одной сделке, это стандартная ситуация.

В договоре указываются все продавцы и их доли либо иной режим собственности. Каждый собственник подписывает договор лично или через представителя по доверенности.

Самый удобный вариант — заранее согласовать:

• общую цену квартиры;
• минимальную цену, ниже которой продавцы не готовы опускаться;
• как делятся деньги между собственниками;
• на какие счета перечисляются средства;
• кто и когда освобождает квартиру;
• кто участвует в показах и переговорах;
• что остаётся покупателю из мебели и техники.

Нужен ли нотариус, если собственников несколько

Само по себе наличие нескольких собственников не означает, что нотариус обязателен.

Если продаётся только отдельная доля, а остальные собственники квартиру не продают, правила другие: такая сделка обычно требует нотариального удостоверения и учёта преимущественного права покупки остальных сособственников.

Подробный порядок такой сделки: продажа доли в квартире.

Чем продажа всей квартиры отличается от продажи одной доли

Это два разных сценария.

Продажа всей квартиры: все собственники выступают продавцами и передают покупателю весь объект.

Продажа одной доли: один собственник продаёт только свою часть права, а другие владельцы остаются собственниками квартиры.

Во втором случае круг покупателей уже, а процедура сложнее. Поэтому отдельную продажу доли лучше не смешивать с обычной продажей всей квартиры.

Нужно ли согласие всех собственников

Для продажи всей квартиры должны участвовать все собственники либо их представители.

Нельзя продать чужую долю без полномочий её владельца. Если один из собственников находится в другом городе или стране, он может оформить доверенность, но её полномочия нужно проверить заранее.

Особенно опасно выходить в рекламу по цене, которую часть собственников ещё не согласовала. В результате покупатель находится, а внутри семьи начинается спор о цене или распределении денег.

Как определить цену, если у собственников разные ожидания

Цена должна согласовываться до запуска активной рекламы.

Риелтору лучше не обсуждать итоговую стоимость по отдельности с каждым собственником. Нужна единая договорённость, зафиксированная хотя бы в переписке или в договоре на оказание услуг.

Аргументировать цену проще через аналоги и рыночный диапазон. Пошаговый алгоритм есть в статье «Как определить цену квартиры перед продажей».

Как распределить деньги между собственниками

Самый прозрачный вариант — заранее определить, какая сумма причитается каждому продавцу, и перечислять деньги на отдельные счета.

Распределение не всегда обязано механически совпадать с размером долей, если собственники договорились иначе и такая схема законна, но такие решения нужно отдельно проверять и корректно отражать в документах.

В обычной сделке безопаснее, когда договор и банковские условия прямо показывают:

• общую цену квартиры;
• сумму каждому продавцу;
• номер счёта каждого продавца;
• условия раскрытия аккредитива или другого способа расчётов.

Это особенно важно, если собственники не являются близкими родственниками или между ними есть конфликт.

Можно ли перечислить все деньги одному собственнику

Иногда стороны так договариваются, но для покупателя и остальных продавцов это менее прозрачная схема.

Если деньги получает один собственник за всех, должны быть понятны его полномочия и согласие остальных участников сделки.

Для обычной продажи практичнее распределить расчёты непосредственно между всеми продавцами.

Как учитывать задаток или аванс

До получения денег от покупателя нужно решить, кто подписывает соглашение и кто получает сумму.

Если продавцов трое, а задаток принимает только один без полномочий остальных, покупатель рискует получить спор о том, была ли сделка действительно согласована.

Лучше, чтобы соглашение подписывали все собственники либо уполномоченный представитель.

Разницу между формами предварительной оплаты мы разобрали в статье «Задаток или аванс при продаже квартиры».

Что указывать в договоре купли-продажи

В договоре должны быть указаны все продавцы и данные об их правах.

• Ф.И.О. и паспортные данные каждого собственника;
• размер доли каждого продавца, если собственность долевая;
• основание возникновения права;
• общая цена квартиры;
• порядок распределения расчётов;
• срок передачи квартиры;
• сведения о зарегистрированных лицах;
• условия освобождения квартиры;
• другие существенные условия конкретной сделки.

Подробный разбор договора: «Договор купли-продажи квартиры: что обязательно указать».

Если один собственник не может приехать на сделку

Он может действовать через представителя по доверенности, если полномочия оформлены надлежащим образом.

В доверенности нужно проверить право:

• продать конкретную квартиру или долю;
• подписать договор;
• подать документы на регистрацию;
• подписать акт;
• получить деньги — если расчёты идут через представителя.

Право получать деньги особенно важно проверять отдельно. Оно не должно предполагаться автоматически.

Если один из собственников несовершеннолетний

Такая сделка становится сложнее. Помимо участия законных представителей, обычно требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а сама продажа недвижимости несовершеннолетнего требует нотариальной формы.

Опека оценивает не только продажу, но и то, как будут защищены имущественные права ребёнка после сделки.

Эту тему лучше рассматривать отдельно — следующим материалом кластера мы разберём продажу квартиры с несовершеннолетним собственником.

Если собственники — супруги

Нужно различать:

• долевую собственность супругов;
• совместную собственность;
• квартиру, оформленную только на одного супруга, но приобретённую в браке;
• личное имущество одного супруга.

От режима собственности зависит, кто подписывает договор и требуется ли нотариальное согласие супруга.

Перед сделкой нужно смотреть основание приобретения квартиры и семейное положение на дату покупки, а не только текущую выписку ЕГРН.

Что делать, если собственники конфликтуют

Риелтор не должен становиться посредником в семейном споре о деньгах, который не решён до начала продажи.

До рекламы нужно согласовать минимум:

• цену;
• размер возможного торга;
• распределение денег;
• сроки продажи;
• условия освобождения;
• кто принимает решения на показах.

Если один собственник хочет продать квартиру, а другой категорически против, обычная продажа всего объекта невозможна без согласия второго. Тогда это уже не маркетинговый, а правовой вопрос.

Как показывать квартиру, если собственников несколько

Покупателю не нужно присутствие всех собственников на каждом просмотре.

Лучше назначить одного человека, который отвечает за показы и оперативную связь. Но он должен точно знать условия, согласованные всеми продавцами.

Как проводить показы и переговоры, подробно разобрано здесь: «Как провести показ квартиры покупателю».

Как подписывать акт приёма-передачи

Акт подписывают продавцы, которые участвуют в передаче квартиры, либо их представители.

В нём желательно зафиксировать:

• дату передачи;
• количество комплектов ключей;
• показания счётчиков;
• имущество, которое остаётся;
• замечания покупателя;
• факт освобождения квартиры.

Образец есть в статье «Акт приёма-передачи квартиры при продаже».

Как считается налог при нескольких собственниках

Налоговые последствия определяются для каждого продавца отдельно.

Учитываются:

• размер доли;
• дата и способ приобретения;
• минимальный срок владения;
• документально подтверждённые расходы;
• право на имущественный вычет;
• индивидуальные льготы.

Поэтому у двух собственников одной квартиры может быть разный налог.

Подробно: «Налог при продаже квартиры: когда платить и как рассчитать».

Частые ошибки продавцов

• выставить квартиру без согласования цены со всеми владельцами;
• принять задаток только одним собственником без полномочий остальных;
• не определить распределение денег;
• не проверить необходимость нотариуса;
• забыть про несовершеннолетнего собственника;
• не проверить согласие супруга;
• оставить спор об освобождении квартиры «на потом»;
• не учитывать разные налоговые последствия у собственников;
• подписать договор по шаблону без проверки структуры собственности.

Что проверить риелтору до публикации объявления

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру, если один собственник против?

Продать всю квартиру без участия или полномочий этого собственника нельзя. Остальные владельцы могут распоряжаться только своими правами в пределах, разрешённых законом.

Нужен ли нотариус, если у квартиры три собственника?

Не обязательно. Если все участники долевой собственности одновременно продают свои доли по одной сделке, сама по себе множественность собственников не требует нотариальной формы. Но нотариус может понадобиться по другим основаниям.

Можно ли деньги перечислить каждому собственнику отдельно?

Да. Для прозрачной сделки это часто наиболее удобный вариант. Суммы и реквизиты лучше заранее закрепить в договоре и банковских документах.

Если один собственник ребёнок, сделка такая же?

Нет. Потребуются дополнительные действия для защиты его имущественных прав, включая разрешение органа опеки в предусмотренных законом случаях и нотариальное оформление сделки.

Главное

Продажа квартиры с несколькими собственниками проще всего проходит тогда, когда все условия согласованы до появления покупателя: цена, торг, расчёты, сроки и освобождение квартиры.

Главное — заранее определить структуру собственности и форму сделки. Если продаётся вся квартира всеми собственниками по одной сделке, это существенно проще, чем продажа отдельной доли.