Налог при продаже квартиры: когда платить и как рассчитать

Поэтому считать НДФЛ «как 13% от всей цены квартиры» неправильно. Во многих сделках налога вообще нет, а если он возникает, доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы либо на имущественный вычет.

Ниже — практический разбор для собственника и риелтора с учётом правил, действующих в 2026 году.

Когда налог при продаже квартиры платить не нужно

Если квартира находилась в собственности не меньше минимального срока владения, доход от её продажи освобождается от НДФЛ. Декларацию по такой продаже обычно подавать не требуется.

В общем случае минимальный срок владения составляет 5 лет.

В ряде случаев достаточно 3 лет.

• квартира получена по наследству;
• получена в дар от члена семьи или близкого родственника;
• получена в результате приватизации;
• получена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
• продаваемая квартира является единственным жильём продавца.

Для единственного жилья есть важная оговорка: другое жилое помещение, приобретённое продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до продажи, при определении статуса единственного жилья не учитывается.

С какого момента считать срок владения

Обычно срок владения считают с даты государственной регистрации права собственности. Но есть исключения.

• при наследстве срок обычно считают со дня смерти наследодателя;
• для квартиры по ДДУ в предусмотренных законом случаях срок может исчисляться с даты полной оплаты;
• при реновации учитывается период владения прежним жильём;
• при судебном признании права значение может иметь дата вступления решения суда в законную силу.

Перед продажей лучше проверять начало срока по документам, а не ориентироваться только на дату выписки ЕГРН.

Какая ставка НДФЛ действует при продаже квартиры

С 2025 года для доходов от продажи имущества применяется двухступенчатая шкала.

• 13% — к соответствующей налоговой базе в пределах 2,4 млн рублей за год;
• 15% — к части такой налоговой базы, которая превышает 2,4 млн рублей.

Повышенная ставка применяется только к сумме превышения, а не ко всей налоговой базе.

Важно учитывать, что порог 2,4 млн рублей применяется к совокупности налоговых баз, для которых предусмотрены эти ставки, а не отдельно к каждой проданной квартире.

Налог считают с цены квартиры или с прибыли

Если минимальный срок владения не истёк, сначала определяется доход от продажи. Затем его можно уменьшить одним из двух основных способов.

1. На документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры.
2. На имущественный налоговый вычет — до 1 млн рублей для жилой недвижимости.

Одновременно использовать оба способа для одной и той же квартиры нельзя. Обычно выбирают тот, который сильнее уменьшает налоговую базу.

Пример: квартира куплена и потом продана дороже

Предположим, квартира куплена за 8 млн рублей, а продана до истечения минимального срока владения за 11 млн рублей.

Если расходы на покупку подтверждены, налоговая база составит:

11 млн − 8 млн = 3 млн рублей.

При условии, что других налоговых баз этого вида в году нет, расчёт будет:

2,4 млн × 13% + 600 тыс. × 15% = 402 тыс. рублей.

То есть налог считается не с 11 млн рублей, а с налогооблагаемой разницы после применения подтверждённых расходов.

Когда выгоднее вычет 1 млн рублей

Вычет полезен, если документов о расходах на приобретение нет либо квартира была получена без покупки.

Например, если налогооблагаемый доход от продажи составляет 4 млн рублей и подтвердить расходы нельзя, налоговую базу можно уменьшить на 1 млн рублей:

4 млн − 1 млн = 3 млн рублей.

Но при наследстве, дарении и некоторых других способах приобретения есть отдельные правила учёта расходов предыдущего собственника. Такие ситуации лучше рассчитывать по документам конкретной сделки.

Почему нельзя сильно занижать цену в договоре

Для налога учитывается не только цена, указанная в договоре. Если договорная цена ниже установленной доли кадастровой стоимости, налоговый доход рассчитывается по кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента.

Для Москвы и Московской области в актуальных разъяснениях ФНС используется коэффициент 0,7. То есть сравнивают:

• цену по договору;
• 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи.

Для расчёта берётся большее значение. В других регионах коэффициент может быть увеличен региональным законом, поэтому при продаже за пределами Москвы и области его нужно проверять отдельно.

Пример с кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость квартиры — 10 млн рублей. В договоре указано 6 млн рублей.

70% кадастровой стоимости — 7 млн рублей.

Так как цена договора ниже 7 млн рублей, для налогового расчёта доход будет определяться исходя из 7 млн рублей, а не из 6 млн.

После этого уже применяются подтверждённые расходы либо имущественный вычет.

Продажа единственного жилья

Для единственного жилья минимальный срок владения может составлять 3 года вместо 5.

При этом проверяют не только имущество самого продавца, но и совместную собственность супругов.

Если у продавца есть даже доля в другом жилом помещении, вопрос статуса единственного жилья нужно проверить отдельно.

Льгота для семей с двумя и более детьми

Для семей с двумя и более детьми действует специальное освобождение от НДФЛ при продаже жилья для улучшения жилищных условий, даже если минимальный срок владения ещё не истёк.

Льгота применяется при одновременном выполнении установленных условий. В частности:

• в семье не менее двух детей соответствующего возраста;
• новое жильё приобретается в установленный срок — обычно не позднее 30 апреля следующего года;
• новое жильё больше проданного по площади либо по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
• семья не владеет в совокупности более чем 50% другого жилья, которое по установленным критериям больше приобретаемого.

С 2026 года правила этой льготы были расширены, в том числе для отдельных семей с детьми, признанными судом недееспособными. Поэтому перед сделкой имеет смысл проверить все условия именно на дату продажи.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Для наследственной квартиры минимальный срок владения обычно составляет 3 года, а отсчёт связан с датой смерти наследодателя.

Если квартира продаётся раньше, может возникнуть НДФЛ. При расчёте нужно отдельно проверить, какие расходы допускается учесть и не действует ли другая льгота.

Отдельную подробную статью о продаже наследственной квартиры мы включим в этот же кластер.

Налог при продаже подаренной квартиры

Если квартира подарена членом семьи или близким родственником, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ обычно составляет 3 года.

Если даритель не является близким родственником, налоговая ситуация может быть сложнее уже на этапе самого дарения. При последующей продаже отдельно проверяются срок владения и допустимые расходы.

Налог при продаже квартиры после приватизации

Для приватизированной квартиры минимальный срок владения составляет 3 года.

Если квартира продаётся раньше, собственник может использовать имущественный вычет либо иной допустимый способ уменьшения налоговой базы, если для него есть основания.

Если квартира продаётся несколькими собственниками

Налоговые последствия определяются для каждого собственника отдельно с учётом его доли, срока владения, способа приобретения и права на вычет.

У двух собственников одной квартиры налог может отличаться: например, один владел долей больше минимального срока, а другой получил свою долю недавно.

В следующей части кластера будет отдельный материал о продаже квартиры с несколькими собственниками.

Когда подавать декларацию 3-НДФЛ

Если доход от продажи подлежит декларированию, декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Налог по декларации уплачивают не позднее 15 июля этого же года.

Например, при продаже квартиры в 2026 году обычный срок подачи декларации — до 30 апреля 2027 года, а уплаты налога — до 15 июля 2027 года.

Если доход полностью освобождён из-за минимального срока владения, декларация по такой продаже обычно не требуется.

Какие документы сохранить для налога

• договор, по которому квартира была приобретена;
• документы об оплате покупки;
• договор продажи;
• документы о задатке или авансе;
• выписку ЕГРН;
• документы о наследстве, дарении или приватизации;
• подтверждение расходов, которые планируется заявлять;
• документы на новое жильё при использовании семейной льготы.

Сам договор купли-продажи квартиры мы подробно разобрали здесь: что обязательно указать в договоре.

Что должен проверить риелтор до выхода на сделку

1. Когда и на каком основании возникло право собственности.
2. Истёк ли минимальный срок владения.
3. Является ли жильё единственным.
4. Есть ли основания для семейной льготы.
5. Какие расходы на покупку можно подтвердить.
6. Какая кадастровая стоимость квартиры.
7. Не окажется ли договорная цена ниже налогового минимума.
8. Как распределяется доход между собственниками.
9. Нужно ли будет подавать 3-НДФЛ.
10. Понимает ли собственник примерную сумму налога до подписания задатка.

Налог лучше обсуждать с собственником в начале работы. Особенно если сумма налога может повлиять на минимальную цену продажи или на бюджет покупки следующей квартиры.

Короткий чек-лист продавца

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если квартира продана дешевле, чем куплена?

Не всегда. Если подтверждённые расходы на покупку не меньше налогооблагаемого дохода от продажи, налоговая база может быть нулевой. Но сначала нужно проверить кадастровую стоимость и минимальный доход для налоговых целей.

Можно ли уменьшить доход и на расходы, и на вычет 1 млн рублей?

Для одной и той же продажи обычно выбирают один способ: либо подтверждённые расходы на приобретение, либо имущественный вычет.

Если квартира в собственности больше 5 лет, нужно подавать декларацию?

Если минимальный срок владения истёк и доход полностью освобождён от НДФЛ, декларация по такой продаже обычно не требуется.

Ставка 15% применяется ко всей сумме?

Нет. Для доходов от продажи имущества 15% применяется к части соответствующей налоговой базы, превышающей 2,4 млн рублей.

Можно ли указать в договоре цену ниже кадастровой стоимости?

Можно согласовать цену сделки, но для НДФЛ действует правило минимального дохода от кадастровой стоимости с применением соответствующего коэффициента. Поэтому занижение цены не обязательно уменьшит налог.

Главное

Налог при продаже квартиры нужно считать поэтапно: сначала проверить минимальный срок владения и льготы, затем определить доход с учётом кадастровой стоимости, выбрать расходы или имущественный вычет и только после этого применять ставку НДФЛ.

Для большинства продавцов главный способ избежать ошибки — рассчитать налог ещё до задатка и до окончательного согласования цены квартиры.