Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: опека и нотариус

Если ребёнку принадлежит вся квартира или доля в ней, нельзя оформлять сделку по обычной схеме между взрослыми собственниками. Сначала нужно определить, что получит несовершеннолетний взамен продаваемого имущества, получить разрешение органа опеки и только затем подписывать нотариальный договор.

Ниже разберём, как проходит такая продажа, какие документы нужны и на что обратить внимание собственнику и риелтору.

Когда ребёнок считается собственником квартиры

Несовершеннолетний может быть собственником всей квартиры или доли в ней. Право могло возникнуть, например:

• при покупке квартиры на имя ребёнка;
• при приватизации;
• по наследству;
• по договору дарения;
• после использования материнского капитала с выделением долей;
• по решению суда или на другом законном основании.

Проверять нужно именно право собственности по ЕГРН. Регистрация ребёнка по месту жительства сама по себе не означает, что он собственник.

Нужно ли разрешение органа опеки

Да. Для отчуждения имущества несовершеннолетнего требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Получать разрешение нужно до совершения сделки. Орган опеки оценивает, не ухудшаются ли имущественные интересы ребёнка.

Обязательно ли покупать ребёнку другую квартиру

Не всегда требуется покупка отдельной квартиры. Решение зависит от конкретной ситуации.

Орган опеки может согласовать разные схемы, например:

• одновременную покупку другого жилья с выделением ребёнку доли;
• последующую покупку жилья в установленный срок;
• перечисление причитающихся ребёнку денежных средств на его банковский счёт;
• другой вариант, при котором имущественное положение несовершеннолетнего не ухудшается.

Конкретное условие определяет орган опеки после оценки документов и обстоятельств семьи.

Как опека оценивает новую квартиру

Единственного универсального правила «новая доля должна быть ровно такой же по площади» нет. Орган опеки оценивает ситуацию комплексно.

• стоимость доли ребёнка;
• площадь нового жилья;
• размер новой доли;
• местоположение;
• состояние квартиры или дома;
• возможность фактического проживания ребёнка;
• отсутствие ухудшения его имущественного положения.

Поэтому перед тем как вносить задаток за новую квартиру, лучше сначала понять позицию органа опеки по выбранной схеме.

Нужен ли нотариус

Да. Сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Это правило действует независимо от того, продаётся вся квартира ребёнка или только его доля.

Нотариус проверяет документы, полномочия участников, разрешение опеки и соответствие сделки закону.

Кто подписывает договор за ребёнка

Если ребёнку меньше 14 лет

Сделку от его имени совершает законный представитель: родитель, усыновитель или опекун.

Если ребёнку от 14 до 18 лет

Несовершеннолетний сам участвует в сделке и подписывает договор с письменного согласия законного представителя, если он не приобрёл полную дееспособность ранее.

Форму участия и подписей лучше заранее согласовать с нотариусом, который будет удостоверять договор.

Какие документы обычно нужны для опеки

Точный перечень зависит от региона и схемы сделки, но обычно готовят:

• паспорта родителей или иных законных представителей;
• паспорт ребёнка старше 14 лет;
• свидетельство о рождении;
• выписку ЕГРН на продаваемую квартиру;
• документ-основание права собственности;
• документы на приобретаемое взамен жильё;
• проект или основные условия будущей сделки;
• документы о стоимости объектов, если они требуются;
• реквизиты счёта ребёнка, если предполагается перечисление денег;
• иные документы по требованию органа опеки.

Общий список документов продавца есть в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Можно ли сначала продать, а потом купить новое жильё

Иногда такая схема возможна, если её прямо разрешит орган опеки и будут установлены условия защиты интересов ребёнка.

Например, орган опеки может потребовать перечислить деньги, причитающиеся несовершеннолетнему, на его счёт и приобрести новую недвижимость в определённый срок.

Но рассчитывать на такую схему заранее нельзя: решение принимается индивидуально.

Можно ли купить жильё в другом регионе

Сам по себе другой регион не означает автоматический отказ. Но опека будет оценивать, не ухудшаются ли положение ребёнка, стоимость его имущества и условия проживания.

Переезд из Москвы в регион с существенно более дешёвой недвижимостью может потребовать дополнительных объяснений и документов, даже если площадь новой квартиры больше.

Можно ли выделить ребёнку долю у родственников

Такой вариант нельзя считать универсальной заменой покупки нового жилья. Органы опеки оценивают происхождение нового права, реальную стоимость доли, возможность проживания и отсутствие обхода интересов ребёнка.

Кроме того, закон содержит ограничения на сделки между подопечным и его законными представителями, их супругами и близкими родственниками. Поэтому родственные схемы нужно проверять до подачи документов в опеку и у нотариуса.

Как проходят расчёты с несовершеннолетним собственником

Деньги, относящиеся к доле ребёнка, нельзя автоматически считать средствами родителей.

Порядок расчётов должен соответствовать разрешению органа опеки. Возможны:

• оплата нового жилья;
• перечисление части суммы на счёт несовершеннолетнего;
• раздельные аккредитивы или платежи;
• иная схема, прямо соответствующая разрешению опеки.

Условия расчётов желательно согласовать с банком и нотариусом до подписания договора.

Можно ли получить задаток до разрешения опеки

Это рискованный этап. Пока разрешение опеки не получено, нет гарантии, что сделка будет разрешена именно на тех условиях, о которых договорились продавец и покупатель.

Если предварительная сумма всё же передаётся, в соглашении нужно учитывать возможность отказа органа опеки или выдачи разрешения на иных условиях.

Подробнее о предварительной оплате: «Задаток или аванс при продаже квартиры».

Что должно быть в разрешении опеки

Перед сделкой нужно внимательно прочитать не только факт разрешения, но и все условия документа.

• какую именно квартиру разрешено продать;
• какая доля принадлежит ребёнку;
• что необходимо приобрести взамен;
• какую долю нужно оформить на ребёнка;
• нужно ли перечислить деньги на счёт;
• в какие сроки должны быть выполнены условия;
• есть ли дополнительные требования.

Договор купли-продажи должен соответствовать выданному разрешению, а не просто ссылаться на него.

Как составляется договор купли-продажи

Для сделки с несовершеннолетним нельзя просто взять обычный шаблон и заменить данные.

В договоре учитываются:

• возраст ребёнка;
• кто является законным представителем;
• размер принадлежащей ребёнку доли;
• реквизиты разрешения органа опеки;
• порядок расчётов;
• условия приобретения нового имущества;
• нотариальная форма сделки.

Базовые условия договора разобраны в статье «Договор купли-продажи квартиры: что обязательно указать».

Если несовершеннолетний — один из нескольких собственников

Все взрослые собственники участвуют в продаже своих прав, а доля ребёнка отчуждается с соблюдением специальных требований.

Наличие несовершеннолетнего собственника означает, что вся сделка фактически строится вокруг условий опеки и нотариального договора.

Общие правила для нескольких владельцев: «Продажа квартиры с несколькими собственниками».

Если квартира была куплена с материнским капиталом

Если детям уже выделены доли, они являются полноценными собственниками, и продажа проходит по правилам сделок с недвижимостью несовершеннолетних.

Если доли ещё не выделены, сначала нужно разобраться, выполнены ли обязательства, возникшие при использовании материнского капитала. Это отдельный юридический риск, который нельзя игнорировать при подготовке продажи.

Налог при продаже доли ребёнка

Несовершеннолетний собственник также является налогоплательщиком. Налоговые последствия по его доле зависят от срока владения, способа приобретения, цены сделки и возможных расходов или вычетов.

Возраст сам по себе не освобождает собственника от налога.

Подробный расчёт: «Налог при продаже квартиры: когда платить и как рассчитать».

Частые ошибки при продаже

• выставить квартиру и найти покупателя до понимания требований опеки;
• дать задаток за новую квартиру до предварительного согласования схемы;
• считать, что достаточно просто прописать ребёнка в другом месте;
• не учитывать обязательную нотариальную форму;
• перечислить деньги за долю ребёнка на счёт родителя без основания;
• выбрать новую квартиру, которая формально больше, но заметно хуже по стоимости и условиям;
• не проверить ограничения родственных сделок;
• подписать документы, не соответствующие условиям разрешения опеки;
• не заложить достаточно времени на согласование сделки.

Что проверить риелтору до выхода квартиры в рекламу

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру с долей ребёнка без опеки?

Нет. Для отчуждения имущества несовершеннолетнего требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Обязательно ли выделять ребёнку такую же долю?

Не существует универсального правила только по размеру доли. Орган опеки оценивает имущественное положение ребёнка в целом и указывает условия конкретной сделки.

Можно ли положить деньги на счёт ребёнка вместо покупки квартиры?

Иногда это допускается, но только если такая схема согласована органом опеки. Самостоятельно заменить покупку жилья денежным переводом нельзя.

Нужен ли нотариус, если продаётся вся квартира, а ребёнку принадлежит только небольшая доля?

Да. Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению независимо от размера его доли.

Главное

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником начинается не с поиска покупателя, а с понимания того, как будут защищены имущественные права ребёнка.

До сделки нужно получить разрешение органа опеки, выполнить его условия и оформить нотариальный договор. Чем раньше выстроена эта схема, тем меньше риск сорвать продажу после внесения задатка и подготовки покупателя.