Продать квартиру, купленную с материнским капиталом, можно. Но перед сделкой нужно проверить, оформлены ли доли всех членов семьи, а если среди собственников есть несовершеннолетние — получить предварительное разрешение органа опеки и провести сделку с соблюдением нотариальной формы.
Основная сложность таких сделок — не сам материнский капитал, а защита имущественных прав детей. Если доли не выделены или новая схема ухудшает положение ребёнка, продажа может затянуться или вообще не состояться.
Ниже разберём, как подготовить такую квартиру к продаже, что проверяет опека и какие ошибки чаще всего допускают собственники.
Почему материнский капитал влияет на продажу квартиры
Жильё, приобретённое с использованием средств материнского капитала, должно учитывать имущественные права родителей и детей. Доли определяются не по принципу «всем поровну во всей квартире», а с учётом средств материнского капитала и общей структуры приобретения.
Если доли детям уже зарегистрированы, они являются полноценными собственниками. Если доли ещё не оформлены, перед продажей нужно сначала разобраться с исполнением этой обязанности.
Можно ли продать квартиру, если доли детям ещё не выделены
Выходить на обычную продажу, игнорируя права детей, рискованно. До сделки нужно проверить, как использовался материнский капитал и должны ли быть оформлены доли.
Если обязанность по оформлению долей не исполнена, сначала необходимо привести структуру собственности в соответствие с требованиями закона, а затем уже строить схему продажи.
Важно
Социальный фонд указывает, что жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, в дальнейшем можно продать, но перед продажей должны быть учтены и оформлены права членов семьи, включая детей.
Нужно ли разрешение органа опеки
Если собственником доли является несовершеннолетний ребёнок, для её продажи требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Опека оценивает, что ребёнок получит взамен и не ухудшится ли его имущественное положение.
Отдельный подробный материал: продажа квартиры с несовершеннолетним собственником.
Что обычно требуется выделить ребёнку взамен
Чаще всего схема строится вокруг приобретения другого жилья и выделения ребёнку новой доли.
Орган опеки может оценивать:
- стоимость старой и новой доли;
- площадь;
- размер доли в праве;
- качество и состояние жилья;
- местоположение;
- возможность фактического проживания;
- общий результат для имущественных интересов ребёнка.
На практике новая доля обычно должна быть не хуже продаваемой по совокупности параметров. Но универсального правила «дать ровно столько же квадратных метров» для всех сделок нет.
Можно ли вместо новой доли положить деньги на счёт ребёнка
Иногда орган опеки допускает перечисление денег от продажи доли несовершеннолетнего на его банковский счёт.
Но самостоятельно заменить недвижимость денежным переводом нельзя. Такая схема должна быть прямо согласована органом опеки.
Нужен ли нотариус
Если в продаваемой квартире есть доля несовершеннолетнего, сделка по отчуждению его недвижимости требует нотариального удостоверения.
Нотариус проверяет полномочия законных представителей, разрешение опеки, документы на объект и соответствие договора условиям разрешения.
Если дети уже совершеннолетние
Если ребёнку исполнилось 18 лет и он остаётся собственником доли, разрешение органа опеки уже не требуется по основанию несовершеннолетия.
Но совершеннолетний собственник должен самостоятельно участвовать в продаже своей доли либо действовать через представителя по доверенности.
Как проходит сделка с одновременной покупкой нового жилья
Один из самых понятных вариантов — одновременно продать старую квартиру и приобрести новое жильё, где ребёнку будет выделена доля в соответствии с разрешением опеки.
- Проверить доли всех членов семьи.
- Подобрать новое жильё.
- Подготовить документы по продаваемой и покупаемой квартире.
- Получить предварительное разрешение опеки.
- Согласовать договоры и расчёты.
- Удостоверить сделку у нотариуса, когда это обязательно.
- Провести государственную регистрацию.
- Оформить новую долю ребёнка в соответствии с разрешением.
Если продажа и покупка связаны по срокам, это нужно учитывать ещё при согласовании задатка с покупателем.
Можно ли продать квартиру и купить новую позже
Иногда возможно, если именно такую последовательность согласует орган опеки.
Например, разрешение может предусматривать перечисление средств на счёт ребёнка и последующее приобретение недвижимости в определённый срок.
Но строить сделку на предположении «сначала продадим, потом разберёмся» нельзя. Условия должны быть известны до подписания основных документов.
Если квартира в ипотеке и использовался маткапитал
Такая сделка объединяет сразу два блока требований: банка и защиты прав детей.
Нужно проверить:
- остаток ипотечного долга;
- кто является собственником и залогодателем;
- выделены ли доли детям;
- как банк допускает продажу;
- как будет погашаться ипотека;
- какие условия выдаст опека;
- как будет оформлена новая собственность детей.
Отдельный материал: как продать квартиру в ипотеке.
Какие документы обычно нужны
- паспорта родителей или других законных представителей;
- свидетельства о рождении детей;
- паспорта детей старше 14 лет;
- выписка ЕГРН;
- документы-основания на квартиру;
- документы об использовании материнского капитала;
- сведения о выделенных долях;
- документы на приобретаемое взамен жильё;
- ипотечные документы — если есть залог;
- реквизиты банковского счёта ребёнка — если такая схема согласуется;
- иные документы, которые запросит орган опеки.
Базовый комплект продавца собран здесь: какие документы нужны для продажи квартиры.
Можно ли принимать задаток до разрешения опеки
Это нежелательно, если продавец ещё не понимает, какую схему согласует опека.
Покупателю нельзя обещать гарантированный выход на сделку, пока ключевые условия не подтверждены.
Если предварительная сумма всё же передаётся, соглашение должно учитывать риск отказа опеки или изменения условий.
Подробнее: задаток или аванс при продаже квартиры.
Что указывать в договоре
Договор должен соответствовать разрешению органа опеки и реальной схеме сделки.
- все собственники и размеры их долей;
- участие законных представителей;
- реквизиты разрешения опеки;
- цена квартиры;
- порядок распределения денег;
- сумма, относящаяся к доле ребёнка;
- порядок приобретения новой недвижимости;
- условия передачи квартиры;
- сроки выполнения обязанностей перед ребёнком.
Основные условия договора разобраны в статье «Договор купли-продажи квартиры: что обязательно указать».
Налог при продаже квартиры с материнским капиталом
НДФЛ рассчитывается отдельно для каждого собственника с учётом его доли, срока владения и оснований для вычета или учёта расходов.
Для детских долей, оформленных в связи с использованием материнского капитала, действуют специальные правила определения срока владения: в ряде случаев он исчисляется с даты первоначального приобретения квартиры родителем с использованием средств маткапитала, а не с более поздней даты регистрации детской доли.
Поэтому налог лучше считать по конкретным документам. Общие правила: налог при продаже квартиры.
Частые ошибки продавцов
- не проверить, исполнена ли обязанность по оформлению долей;
- найти покупателя до понимания позиции опеки;
- внести задаток за новую квартиру без согласования схемы;
- считать, что прописка ребёнка заменяет его право собственности;
- самостоятельно решить положить деньги на счёт вместо покупки доли;
- не учесть обязательную нотариальную форму;
- не согласовать банк и опеку при ипотеке;
- пытаться выделить детям формально дешёвые или неликвидные доли;
- не проверить налоговые последствия для каждого собственника.
Что проверить риелтору до публикации объявления
- Установить, когда и как использовался материнский капитал.
- Получить актуальную выписку ЕГРН.
- Проверить всех собственников.
- Проверить, оформлены ли доли детей.
- Установить возраст детей.
- Понять, какое имущество семья планирует купить взамен.
- Предварительно проверить, подходит ли схема для опеки.
- Если есть ипотека — согласовать требования банка.
- Определить нотариуса.
- Только после этого фиксировать сроки сделки с покупателем.
Нужно продать квартиру с материнским капиталом?
«Мой Квартал» поможет проверить доли, документы, требования опеки и банка, оценить квартиру и выстроить последовательность продажи и встречной покупки.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру сразу после использования маткапитала?
Специального обязательного срока ожидания для самой продажи нет, но должны быть оформлены права членов семьи и соблюдены требования по продаже детских долей.
Нужно ли выделять детям доли перед продажей?
Если права детей ещё не оформлены, игнорировать их при продаже нельзя. Сначала нужно привести структуру собственности в соответствие с требованиями, возникшими при использовании материнского капитала.
Можно ли купить новое жильё в другом городе?
Возможно, но орган опеки будет оценивать, не ухудшаются ли имущественные интересы ребёнка. Сам факт другого города не даёт автоматического разрешения или отказа.
Нужен ли нотариус?
Если отчуждается доля несовершеннолетнего собственника, нотариальное удостоверение сделки обязательно.
Главное
Продажа квартиры с материнским капиталом возможна, но начинать нужно с проверки долей и прав детей. Если ребёнок является собственником, потребуются разрешение опеки и нотариальная сделка.
Безопасная последовательность — сначала проверить структуру собственности и схему нового жилья, затем получить разрешение опеки и только после этого фиксировать окончательные условия с покупателем.