Договор купли-продажи квартиры: что обязательно указать

Договор лучше готовить не в последний момент. До его подписания должны быть проверены собственники, документы на квартиру, ограничения, семейное положение продавца, зарегистрированные лица и схема расчётов.

Ниже разберём, что обязательно указать в договоре купли-продажи квартиры, когда нужен нотариус, как прописать расчёты и какие ошибки особенно опасны для продавца.

В какой форме заключается договор купли-продажи квартиры

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

После подписания договора регистрируется переход права собственности к покупателю в ЕГРН. Для большинства обычных сделок государственная регистрация самого договора купли-продажи не требуется — регистрируется именно переход права.

В отдельных ситуациях закон требует нотариального удостоверения сделки. Такие случаи нужно выявить ещё до подготовки финального текста.

Какие условия обязательно должны быть в договоре

Для обычной продажи квартиры критически важно точно согласовать как минимум предмет сделки и цену.

• Предмет договора — какая именно квартира продаётся.
• Цена — сколько покупатель платит за объект.
• Сведения о лицах, сохраняющих право пользования, если такие лица есть.

На практике договор обычно содержит значительно больше условий: порядок расчётов, сроки передачи квартиры, освобождение, распределение расходов, гарантии продавца и порядок действий при приостановке регистрации.

Как описать квартиру в договоре

Квартира должна быть описана так, чтобы её невозможно было перепутать с другим объектом.

• полный адрес;
• кадастровый номер;
• общая площадь;
• этаж — при необходимости;
• назначение объекта;
• сведения о праве продавца.

Данные лучше переносить из актуальной выписки ЕГРН, а не из старого объявления или памяти собственника.

Как указать основание собственности

В договоре обычно указывают, на основании какого документа продавец приобрёл квартиру: предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи при приватизации, решение суда или другой документ.

До сделки основание права нужно сверить с ЕГРН и проверить на возможные риски. Общий список документов есть в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Как правильно прописать цену квартиры

Цена должна быть указана однозначно. Обычно её пишут цифрами и прописью.

Если ранее передавался аванс или задаток, в договоре нужно учитывать уже полученную сумму и точно определить остаток к оплате.

Не стоит искусственно занижать цену в договоре ради налоговых или иных целей. Это может создать серьёзные риски, если сделку впоследствии придётся оспаривать или возвращать деньги.

Как прописать порядок расчётов

Фразы «расчёт производится после сделки» недостаточно. Нужно определить конкретный механизм.

• аккредитив;
• счёт эскроу — если он используется в конкретной схеме;
• банковская ячейка;
• безналичный перевод;
• другой согласованный и законный способ.

В договоре или связанных банковских документах важно зафиксировать, когда именно продавец получает доступ к деньгам: после регистрации перехода права, после снятия определённого условия или при наступлении другого согласованного события.

Что делать с ранее внесённым задатком или авансом

Если покупатель уже передал деньги, договор должен учитывать эту сумму в общей цене.

Например, если квартира стоит 15 млн рублей и 300 тысяч уже переданы продавцу, в договоре нужно понятно показать, что осталось оплатить 14,7 млн рублей и каким способом это будет сделано.

Разницу между этими формами обеспечения мы подробно разобрали в статье «Задаток или аванс при продаже квартиры».

Когда квартира считается переданной покупателю

Передача квартиры обычно оформляется актом приёма-передачи, если стороны не предусмотрели допустимый законом иной порядок.

В договоре стоит определить:

• когда подписывается акт;
• когда передаются ключи;
• к какому сроку продавец освобождает квартиру;
• в каком состоянии объект передаётся;
• какая мебель и техника остаётся;
• кто оплачивает коммунальные услуги до даты передачи.

Отдельную статью про акт приёма-передачи мы включим в этот же кластер, потому что договор и фактическая передача квартиры — разные этапы сделки.

Как прописать срок освобождения квартиры

Фраза «продавец освободит квартиру после сделки» создаёт неопределённость.

Лучше установить конкретный срок: например, в течение определённого количества календарных дней после регистрации перехода права или после получения продавцом денег.

Если продавцу нужно время на переезд или покупку другой недвижимости, это нужно согласовать до подписания договора.

Что писать про зарегистрированных жильцов

До сделки нужно понимать, кто зарегистрирован в квартире и к какому сроку эти лица должны сняться с регистрационного учёта.

Если есть лица, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после её продажи, сведения о них имеют особое значение и должны быть отражены в договоре.

Нельзя автоматически обещать покупателю «юридически свободную квартиру», пока статус всех зарегистрированных лиц не проверен.

Что указать про коммунальные платежи

Желательно зафиксировать, что продавец оплачивает текущие начисления за период владения квартирой и передаёт показания счётчиков на дату фактической передачи.

Отдельно стоит проверить взносы на капитальный ремонт: задолженность по ним имеет специальный правовой режим и может перейти к новому собственнику вместе с помещением, за исключением установленных законом случаев.

Нужно ли перечислять мебель и технику

Если мебель или техника влияют на цену и были обещаны покупателю, лучше зафиксировать их письменно.

Это можно сделать в договоре, приложении или акте приёма-передачи.

Формулировка «вся мебель остаётся» слабее конкретного перечня, если речь идёт о дорогостоящем имуществе.

Какие гарантии продавца обычно включают в договор

Содержание зависит от конкретной сделки, но покупателю важно получить подтверждение, что продавец сообщил существенную информацию об объекте.

• квартира не продана другому лицу;
• нет неизвестных покупателю залогов и арестов;
• нет прав третьих лиц, кроме прямо указанных;
• сведения о собственниках и семейном положении раскрыты;
• нет неоговорённых договоров найма или пользования;
• продавцу известны последствия подписываемой сделки.

Такие заверения нельзя вставлять в договор автоматически: они должны соответствовать реальной ситуации.

Когда требуется согласие супруга

Если квартира является общим имуществом супругов, для распоряжения недвижимостью обычно требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, если отсутствуют основания считать имущество личной собственностью продавца.

Проверять нужно не только текущее семейное положение, но и то, состоял ли продавец в браке в момент приобретения квартиры.

Когда договор должен удостоверять нотариус

Нотариальная форма нужна не для каждой продажи квартиры. Она обязательна в ряде специальных случаев.

• при некоторых сделках с долями в праве общей собственности;
• при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• в других случаях, прямо предусмотренных законом или выбранных самими сторонами.

Для долей существуют исключения, поэтому перед сделкой нужно смотреть конкретную структуру собственности, а не применять правило «любая доля — только нотариус» автоматически.

Если собственников несколько

Когда продаётся вся квартира несколькими собственниками, в договоре должны быть правильно указаны все продавцы и их права.

До подписания нужно проверить:

• что все согласны с ценой;
• как распределяются деньги;
• какие реквизиты используются для расчётов;
• нужен ли нотариус;
• кто и когда освобождает квартиру.

Если квартира продаётся по доверенности

В договоре действует представитель, но до сделки нужно проверить доверенность: срок, полномочия на продажу конкретного объекта, право подписывать договор, подавать документы и получать деньги, если расчёты проходят через представителя.

Сам факт нотариальной доверенности не отменяет проверку обстоятельств сделки и связи с собственником.

Продажа квартиры с ипотекой

Если квартира находится в залоге у банка, обычного текста договора недостаточно. Схема зависит от требований залогодержателя и способа погашения кредита.

Нужно согласовать:

• остаток долга;
• порядок снятия обременения;
• кому и в какой момент перечисляются деньги;
• участвует ли банк в подписании документов;
• какие условия нужны для регистрации перехода права.

Для квартир с ипотекой в нашем кластере будет отдельная подробная статья.

Можно ли подписать договор в простой письменной форме

Да, большинство стандартных сделок купли-продажи квартиры между совершеннолетними собственниками могут оформляться в простой письменной форме, если закон не требует нотариального удостоверения конкретной сделки.

Но простая письменная форма не означает, что достаточно скачать первый шаблон из интернета и заменить адрес. Текст должен соответствовать реальной схеме расчётов и юридической ситуации.

Что происходит после подписания договора

1. Стороны подписывают договор и необходимые документы.
2. Документы подаются на государственную регистрацию.
3. Росреестр регистрирует переход права либо приостанавливает процедуру при выявлении препятствий.
4. После выполнения условий расчётов продавец получает деньги.
5. Стороны подписывают акт и передают квартиру в согласованном порядке.

Конкретная последовательность может отличаться при ипотеке, нотариальной сделке, альтернативе и других сложных схемах.

Что прописать на случай приостановки регистрации

Полезно заранее определить, как стороны действуют, если регистрирующий орган приостановит переход права.

• кто устраняет причину приостановки;
• в какой срок стороны предоставляют дополнительные документы;
• что происходит с расчётами;
• когда стороны вправе отказаться от сделки, если проблема не устраняется.

Это особенно важно, если деньги уже размещены на аккредитиве или в банковской ячейке.

Частые ошибки в договоре купли-продажи квартиры

• ошибка в адресе или кадастровом номере;
• несовпадение цены цифрами и прописью;
• непонятный порядок расчётов;
• неучтённый ранее внесённый аванс;
• отсутствие срока освобождения квартиры;
• неопределённость с мебелью и техникой;
• непроверенные сведения о зарегистрированных лицах;
• неучтённое согласие супруга;
• неверно выбранная форма сделки;
• использование шаблона для другой ситуации;
• подписание до проверки документов.

Что проверить риелтору перед подписанием договора

1. Сверить паспорта и данные сторон.
2. Сверить объект с ЕГРН.
3. Проверить документы-основания.
4. Проверить семейное положение и необходимость согласия супруга.
5. Определить необходимость нотариуса.
6. Сверить итоговую цену.
7. Учесть задаток или аванс.
8. Проверить схему расчётов.
9. Согласовать освобождение квартиры.
10. Определить передачу ключей и акт.
11. Проверить зарегистрированных лиц.
12. Убедиться, что условия договора совпадают с реальными договорённостями сторон.

До этого этапа покупатель уже должен быть квалифицирован, а цена и условия согласованы. Практику показа и переговоров мы разобрали в статье «Как провести показ квартиры покупателю».

Короткий чек-лист договора

Частые вопросы

Можно ли составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно?

Для простой сделки это возможно, но текст должен соответствовать конкретному объекту, собственникам и расчётам. При долях, несовершеннолетних, ипотеке, доверенности или альтернативной сделке риск ошибки выше.

Нужно ли регистрировать сам договор в Росреестре?

Для обычного договора продажи квартиры государственная регистрация самого договора не производится. Регистрируется переход права собственности к покупателю.

Когда продавцу лучше получить деньги?

Это зависит от выбранной схемы расчётов. Обычно безопасный механизм связывает получение основной суммы с регистрацией перехода права и заранее прописанными условиями банковского инструмента.

Обязательно ли подписывать акт приёма-передачи?

Передачу недвижимости необходимо оформить надлежащим образом. В большинстве сделок для этого используют отдельный акт приёма-передачи, где фиксируют факт передачи квартиры, ключей и её состояние.

Нужен ли нотариус, если квартира принадлежит одному взрослому собственнику?

Обычно такая сделка может быть оформлена в простой письменной форме, если нет других обстоятельств, требующих нотариального удостоверения.

Главное

Договор купли-продажи квартиры должен не просто соответствовать формальным требованиям, а точно отражать реальную схему сделки: объект, цену, расчёты, передачу квартиры и обязательства сторон.

Перед подписанием нужно проверить документы и определить все спорные моменты заранее. Хорошо подготовленный договор снижает риск конфликтов именно там, где цена ошибки наиболее высока — при передаче права собственности и денег.