Задаток или аванс при продаже дачи: что выбрать и как оформить

При продаже дачи покупатель часто хочет «забронировать» объект, а продавец — убедиться, что человек действительно готов к покупке. Для этого стороны передают часть денег до основной сделки.

Главный вопрос — как назвать и оформить эту сумму: авансом или задатком. Ошибка в формулировках может привести к спору именно тогда, когда одна из сторон откажется от сделки.

Чем задаток отличается от аванса

Задаток — это денежная сумма, которая одновременно:

• вносится в счёт будущей оплаты;
• подтверждает заключение договора;
• обеспечивает исполнение обязательства.

Для задатка закон предусматривает специальные последствия, если сделка не состоялась по вине одной из сторон.

Аванс — это предварительная оплата. Он тоже засчитывается в цену, но сам по себе не создаёт тех же обеспечительных последствий, что задаток.

Что происходит с задатком, если покупатель отказался от сделки

Если за неисполнение договора отвечает сторона, которая дала задаток, задаток остаётся у другой стороны.

Для продажи дачи это обычно означает: если покупатель без предусмотренного соглашением основания отказывается от сделки и именно он отвечает за её срыв, продавец вправе оставить задаток.

Но нельзя автоматически считать виновным покупателя при любом отказе. Нужно смотреть, что именно стороны зафиксировали в документах и почему основная сделка не состоялась.

А если от сделки отказался продавец

Если ответственность за неисполнение лежит на стороне, получившей задаток, она должна уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Например, если продавец получил 100 000 рублей задатка, а затем без предусмотренного соглашением основания продал дачу другому человеку и сорвал обязательство, у покупателя может возникнуть право требовать 200 000 рублей.

Кроме того, закон допускает взыскание убытков сверх суммы задатка с учётом установленных правил, если стороны не договорились иначе.

Когда задаток нужно вернуть в обычном размере

Задаток не всегда остаётся продавцу или возвращается в двойном размере.

Если обязательство прекращено:

• по соглашению сторон до начала исполнения;
• из-за невозможности исполнения, за которую стороны не отвечают,

задаток подлежит возврату.

На практике особенно важно заранее прописать, что происходит, если выясняется юридическая проблема с объектом, банк отказывает в ипотеке или регистрация сделки невозможна по объективной причине.

Что происходит с авансом при отказе от сделки

У аванса нет специального правила «остался у продавца» или «вернуть в двойном размере» только из-за самого названия платежа.

Если основная сделка не состоялась, аванс по общему подходу подлежит возврату, если у получателя нет другого законного или договорного основания удерживать деньги.

При этом стороны могут отдельно предусмотреть ответственность, неустойку или возмещение конкретных расходов. Но это уже самостоятельные условия договора, а не автоматические последствия аванса.

Почему слово «задаток» нужно писать прямо

Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы.

Если из документов непонятно, что переданная сумма является именно задатком, при сомнении её могут считать авансом.

Поэтому формулировки вроде «покупатель передал 100 000 рублей в подтверждение намерения купить дачу» недостаточно надёжны.

Лучше прямо указать:

• что денежная сумма является задатком;
• в счёт какой сделки она передаётся;
• какой объект продаётся;
• общую цену недвижимости;
• срок основной сделки;
• последствия отказа каждой стороны.

Можно ли дать задаток до основного договора купли-продажи

Да. Задатком можно обеспечить обязанность заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Практически это означает, что безопаснее не ограничиваться короткой распиской «получил задаток», а оформить нормальный предварительный договор или соглашение, в котором подробно описана будущая сделка.

В предварительном договоре должны быть условия, позволяющие определить предмет будущей сделки, а также срок заключения основного договора.

Если срок не указан, закон предусматривает общий срок — основной договор должен быть заключён в течение года с момента заключения предварительного договора.

Что обязательно указать перед передачей денег

До передачи аванса или задатка нужно зафиксировать как минимум:

1. Данные сторон. ФИО и паспортные данные продавца и покупателя.
2. Объекты. Кадастровый номер земельного участка и зарегистрированного дома.
3. Цена. Полная цена будущей сделки.
4. Сумма платежа. Сколько передано сейчас.
5. Статус суммы. Задаток это или аванс.
6. Срок сделки. До какой даты стороны должны подписать основной договор.
7. Порядок расчётов. Как оплачивается оставшаяся сумма.
8. Документы продавца. Что он должен предоставить к сделке.
9. Обстоятельства возврата. Когда деньги возвращаются и в каком размере.
10. Ответственность. Что происходит, если одна из сторон отказывается без согласованного основания.

Сначала проверьте документы, потом передавайте задаток

Покупателю не стоит передавать крупную сумму только после просмотра дачи.

До задатка желательно проверить хотя бы базовые сведения:

• кто является собственником участка;
• кто является собственником дома;
• совпадают ли продавцы с данными ЕГРН;
• есть ли обременения и запреты;
• внесены ли границы участка в ЕГРН;
• нет ли долевой собственности;
• нужно ли согласие супруга;
• зарегистрирован ли дом.

Перечень документов продавца мы собрали в статье «Какие документы нужны для продажи дачи и земельного участка».

Если дом не оформлен

Не стоит вносить задаток как за полностью готовый к сделке объект, если на участке есть капитальный дом, статус которого неясен.

Сначала нужно понять, можно ли провести сделку в планируемом виде и требуется ли оформление строения.

Подробнее — в статье «Как продать дачу с неоформленным домом».

Если у дачи несколько собственников

Передавать деньги одному из совладельцев без проверки полномочий рискованно.

Нужно убедиться, что все собственники действительно согласны на продажу и понимают её условия. Если действует представитель, проверяется доверенность.

Особенности таких сделок разобраны в статье «Как продать дачу с несколькими собственниками или долями».

Что написать про ипотеку покупателя

Если покупатель рассчитывает на ипотеку, лучше заранее определить последствия отказа банка.

Например, стороны могут указать, что если банк отказывает покупателю в кредите при условии своевременной подачи полного пакета документов, сумма возвращается в обычном размере.

Или стороны могут согласовать другой порядок. Главное — не оставлять этот вопрос на устную договорённость.

Что написать про проблемы с документами продавца

В соглашении полезно перечислить документы и действия, которые продавец должен подготовить к определённой дате.

Например:

• снять существующее обременение;
• получить необходимое согласие;
• подготовить документы по наследству;
• устранить проблему с границами участка;
• зарегистрировать дом, если это прямо является условием будущей сделки.

Так сторонам проще определить, кто отвечает за срыв сделки, если к назначенной дате объект не готов.

Нужно ли передавать задаток наличными

Закон не требует, чтобы задаток обязательно передавался наличными.

Для подтверждения платежа удобнее использовать способ, который позволяет однозначно установить:

• кто перечислил деньги;
• кому;
• какую сумму;
• по какому основанию.

При безналичном переводе в назначении платежа можно указать реквизиты соглашения. При передаче наличных продавец должен письменно подтвердить получение денег.

Какую сумму задатка выбрать

Закон не устанавливает универсальный процент задатка при продаже дачи.

Размер стороны определяют сами. Он должен быть достаточно значимым, чтобы подтверждать серьёзность намерений, но не настолько большим, чтобы создавать неоправданный риск до полной проверки документов.

Размер лучше определять с учётом стоимости объекта, срока до основной сделки и объёма действий, которые должны выполнить стороны.

Аванс или задаток — что лучше продавцу

Продавцу задаток удобнее, когда объект юридически готов к продаже, цена и условия окончательно согласованы, а задача — зафиксировать серьёзное намерение покупателя.

Аванс может быть разумнее, когда сделка ещё зависит от большого количества проверок или условий и стороны хотят сохранить более гибкий порядок возврата денег.

А что лучше покупателю

Покупателю задаток даёт дополнительную защиту от ситуации, когда продавец после получения денег передумывает и без основания отказывается от сделки.

Но задаток требует от самого покупателя такой же серьёзности: если срыв сделки произойдёт по его ответственности, сумма может остаться у продавца.

Поэтому сначала проверяются документы и условия сделки, и только затем подписывается соглашение.

Как связать задаток с основным договором

В соглашении желательно прямо указать, что переданная сумма засчитывается в цену недвижимости при заключении основного договора.

Сам основной договор нужно заранее продумать хотя бы по ключевым условиям: состав объектов, цена, расчёты, передача и регистрация.

Что указать в нём, читайте в статье «Договор купли-продажи дачи и земельного участка: что указать».

А готовый шаблон договора с актом можно посмотреть в материале «Образец договора купли-продажи дачи и земельного участка».

Основные ошибки при передаче задатка

• передать деньги без письменного документа;
• не написать прямо слово «задаток»;
• не указать кадастровые номера объектов;
• не согласовать полную цену;
• не установить срок основной сделки;
• не прописать последствия отказа банка в ипотеке;
• не проверить собственников;
• передать деньги до проверки обременений;
• не получить подтверждение фактической передачи денег;
• пытаться удержать обычный аванс как задаток только потому, что покупатель отказался от сделки.

Частые вопросы

Если написано просто «предоплата», это задаток?

Не обязательно. Если нет ясного письменного условия о задатке, при сомнении сумма считается авансом, если не доказано иное.

Обязательно ли оформлять задаток письменно?

Да. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы.

Вернут ли задаток, если банк не дал ипотеку?

Это зависит от условий соглашения и обстоятельств отказа. Лучше заранее прямо прописать, является ли отказ банка основанием для обычного возврата суммы.

Можно ли оформить задаток распиской?

Простая расписка подтверждает получение денег, но для сложной сделки безопаснее оформить полноценное письменное соглашение или предварительный договор, где определены объект, цена, срок и последствия отказа сторон.

Задаток входит в стоимость дачи?

Да. При заключении основной сделки сумма задатка засчитывается в причитающиеся платежи, если он внесён покупателем в счёт оплаты по основному договору.

Главное

Если вы хотите просто внести часть цены заранее, можно использовать аванс. Если нужна дополнительная гарантия исполнения согласованной сделки — стороны могут оформить задаток.

Для задатка принципиальны письменная форма и ясные формулировки. Нужно точно определить объект, цену, срок сделки и последствия отказа каждой стороны. Если эти условия сформулированы неясно, спорная сумма может быть признана авансом.

Материал носит общий информационный характер. При ипотеке, долях, несовершеннолетних собственниках, обременениях или нестандартной структуре сделки документы стоит проверять индивидуально.