Договор купли-продажи дачи и земельного участка: что указать

Если на участке стоит зарегистрированный дом и оба объекта принадлежат одному собственнику, землю и дом, как правило, продают вместе. Поэтому договор дачи обычно включает сведения как минимум о земельном участке и доме.

Разберём, какие пункты проверить собственнику до подписания договора и какие условия лучше не оставлять «на словах».

Что является предметом договора

В договоре недвижимости должны быть данные, позволяющие однозначно определить продаваемый объект. Для дачи это особенно важно, потому что в одной сделке могут участвовать сразу несколько объектов.

Обычно отдельно описывают:

• земельный участок;
• жилой или садовый дом;
• зарегистрированный гараж;
• баню или иные капитальные строения, если права на них оформлены и они входят в сделку.

По каждому объекту указывают сведения из ЕГРН: кадастровый номер, площадь, вид объекта, адрес или местоположение и иные идентифицирующие данные.

Почему нельзя написать просто «дача»

В бытовом смысле «дача» — это участок, дом и всё, что находится на территории. Но для регистрации сделки важны конкретные объекты недвижимости.

Если в договоре недостаточно данных для точного определения недвижимости, условие о предмете может считаться несогласованным.

Поэтому перед составлением договора полезно проверить свежие сведения ЕГРН и сопоставить их с фактическим объектом.

Полный перечень документов собран в статье «Какие документы нужны для продажи дачи и земельного участка».

Можно ли продать участок отдельно от дома

Если земельный участок и расположенный на нём зарегистрированный дом или иное здание принадлежат одному собственнику, действует принцип единства судьбы земли и недвижимости.

По общему правилу нельзя продать земельный участок отдельно от принадлежащего тому же лицу здания, расположенного на нём. Поэтому в обычной продаже дачи участок и зарегистрированный дом включают в одну сделку.

Если дом фактически есть, но не оформлен, сначала стоит разобраться с его статусом. Подробнее — в статье «Как продать дачу с неоформленным домом».

Цена — обязательное условие договора

Для договора продажи недвижимости цена является существенным условием.

Стороны должны письменно согласовать, сколько покупатель платит за недвижимость. Если продаются участок и дом, на практике удобно указывать:

• общую цену сделки;
• отдельную стоимость земельного участка;
• отдельную стоимость дома;
• при необходимости — стоимость других зарегистрированных объектов.

Раздельная стоимость особенно полезна, если у участка и дома разные сроки владения и налоговые последствия.

Как проверить НДФЛ, читайте в статье «Налог при продаже дачи и земельного участка».

Как прописать порядок расчётов

Фраза «расчёты произведены полностью» подходит только тогда, когда деньги действительно переданы и стороны сознательно выбирают такую модель.

В остальных случаях лучше подробно указать:

• сумму аванса или задатка, если он был;
• оставшуюся сумму;
• способ оплаты;
• срок оплаты;
• условие раскрытия аккредитива или сервиса безопасных расчётов;
• кто оплачивает банковские комиссии;
• момент, после которого продавец получает деньги.

Чем точнее описан порядок расчётов, тем меньше риск разного толкования после подписания договора.

Когда передавать деньги

Для крупной сделки обычно безопаснее привязать окончательный расчёт к государственной регистрации перехода права.

На практике используют:

• аккредитив;
• сервис безопасных расчётов;
• банковскую ячейку;
• безналичный перевод на согласованных условиях.

Конкретная схема зависит от банка, ипотеки и договорённостей сторон.

Нужно ли указывать аванс или задаток

Если до основной сделки покупатель уже передал деньги, это должно быть отражено в документах.

Не путайте аванс и задаток: у них разные правовые последствия.

В договоре или отдельном соглашении стоит указать:

• размер внесённой суммы;
• что это именно аванс или задаток;
• входит ли сумма в цену недвижимости;
• что происходит при отказе от сделки;
• срок заключения основного договора.

Что написать о правах третьих лиц и обременениях

Продавцу и покупателю важно заранее понимать, есть ли ограничения, которые сохраняются или должны быть сняты до сделки.

Проверьте:

• ипотеку;
• аресты и запреты;
• сервитуты;
• договоры аренды;
• права других лиц;
• судебные споры.

Если обременение есть и сделка допустима, порядок действий нужно отразить в договоре и сопутствующих документах.

Как указать состояние дачи

Для загородного объекта полезно отдельно зафиксировать, что именно покупатель осмотрел и в каком состоянии принимает имущество.

Можно описать:

• состояние дома;
• наличие электричества;
• источник воды;
• отопление;
• канализацию;
• газ, если он подключён;
• состояние хозяйственных построек;
• известные существенные недостатки.

Это особенно важно, если дом старый или требует ремонта.

Что делать с мебелью, техникой и садовым инвентарём

В ЕГРН этих вещей нет, но при продаже дачи они часто становятся частью договорённости.

Если продавец оставляет:

• мебель;
• холодильник;
• садовую технику;
• инструменты;
• теплицу;
• насосы;
• другое движимое имущество,

лучше составить перечень в договоре, приложении или акте приёма-передачи.

Фраза «остаётся всё, что есть на участке» слишком расплывчата и может стать причиной спора.

Нужен ли акт приёма-передачи

Передачу недвижимости обычно оформляют передаточным актом или иным документом о передаче, если стороны не предусмотрели иное.

В акте полезно зафиксировать:

• дату фактической передачи;
• ключи;
• показания счётчиков;
• оставшееся имущество;
• состояние объекта;
• отсутствие или наличие претензий.

Не всегда стоит подписывать акт задолго до полного расчёта. Момент передачи должен соответствовать общей схеме сделки.

Когда покупатель получает право собственности

Подписание договора само по себе не завершает переход права собственности на недвижимость.

Переход права подлежит государственной регистрации. После внесения записи в ЕГРН покупатель становится зарегистрированным собственником.

Поэтому в договоре полезно разделять:

• дату подписания;
• дату подачи документов;
• момент расчёта;
• момент фактической передачи дачи.

Нужен ли нотариус

Обычный договор продажи дачи, когда объект принадлежит одному совершеннолетнему собственнику и нет специальных оснований, может заключаться в простой письменной форме.

Нотариус требуется в отдельных случаях. Например, типичная продажа отдельной доли в праве общей собственности требует нотариального удостоверения.

Если все участники долевой собственности одновременно продают все свои доли одной сделкой, обязательный нотариус только из-за долевой собственности обычно не требуется.

Подробнее — в статье «Как продать дачу с несколькими собственниками или долями».

Если среди собственников есть несовершеннолетний

Такая сделка требует дополнительной подготовки. Обычно необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а сама сделка с недвижимостью несовершеннолетнего оформляется с соблюдением специальных требований.

До получения аванса от покупателя лучше заранее выяснить, какие условия поставит орган опеки и какие документы потребуются.

Если дача получена по наследству

В договоре основание права обычно само по себе не является центральным условием сделки, но для проверки объекта наследственная история важна.

Нужно убедиться, что:

• наследство оформлено;
• право зарегистрировано;
• все наследники-собственники участвуют в сделке;
• нет незавершённого спора;
• понятны налоговые последствия.

Подробно — в статье «Как продать дачу, полученную по наследству».

Проверьте межевание до подписания договора

Сведения о границах участка лучше проверить ещё до поиска покупателя.

Если местоположение границ участка не внесено в ЕГРН, регистрация сделки может быть приостановлена до устранения проблемы.

Подробнее — в статье «Нужно ли межевание участка перед продажей дачи».

Нужно ли включать долги по СНТ в договор

Справка об отсутствии задолженности перед СНТ сама по себе обычно не является обязательным документом для регистрации перехода права, но вопрос расчётов между продавцом и товариществом лучше закрыть заранее.

Покупателю можно передать информацию о:

• членских взносах;
• целевых взносах;
• электричестве;
• показаниях счётчиков;
• регулярных платежах.

Особенности таких объектов разобраны в статье «Как продать дачу в СНТ».

Какие пункты договора особенно важно проверить продавцу

1. Стороны. Паспортные данные и полномочия представителей.
2. Предмет. Все объекты и их кадастровые данные.
3. Цена. Общая сумма и распределение по объектам при необходимости.
4. Расчёты. Когда, куда и при каких условиях поступают деньги.
5. Обременения. Что есть и как снимается.
6. Передача. Когда покупателю передают ключи и имущество.
7. Движимое имущество. Что остаётся на даче.
8. Расходы. Кто оплачивает банк, нотариуса и иные услуги.
9. Регистрация. Кто и когда подаёт документы.
10. Ответственность. Что происходит при нарушении согласованных обязательств.

Можно ли использовать типовой договор из интернета

Можно использовать его как основу, но слепо подписывать шаблон рискованно.

У каждой дачи могут быть свои особенности:

• участок и дом оформлены в разные даты;
• несколько собственников;
• ипотека;
• наследство;
• несовершеннолетний;
• неоформленные постройки;
• аванс;
• нестандартная схема расчётов.

Шаблон должен адаптироваться под конкретную сделку и актуальные сведения ЕГРН.

Порядок сделки после подготовки договора

1. Проверить финальную версию договора.
2. Проверить реквизиты всех объектов и сторон.
3. Оформить банковский способ расчётов.
4. Подписать договор.
5. Подать документы на государственную регистрацию.
6. Дождаться регистрации перехода права.
7. Получить деньги в соответствии с условиями расчётов.
8. Подписать акт и передать дачу в согласованный момент.

Частые вопросы

Можно ли одним договором продать участок и дом?

Да. Для обычной дачи это стандартный вариант: в одном договоре отдельно описывают земельный участок и зарегистрированный дом, а также цену и другие условия сделки.

Обязательно ли указывать кадастровый номер?

Договор должен позволять однозначно определить объект недвижимости. На практике кадастровый номер — один из основных идентификаторов и его обязательно стоит сверять с ЕГРН.

Можно ли указать одну общую цену за участок и дом?

Можно согласовать общую цену сделки, однако отдельное указание стоимости земли и дома часто удобнее для расчётов, налогов и прозрачности условий.

Когда нужен нотариус?

Не для каждой продажи дачи. Он требуется в случаях, предусмотренных законом, например при типичной продаже отдельной доли в праве общей собственности. Конкретную ситуацию лучше проверять до подписания.

Когда передавать ключи покупателю?

Момент передачи стороны определяют в договоре. На практике его часто связывают с регистрацией перехода права и выполнением условий расчётов.

Главное

Договор купли-продажи дачи должен точно описывать участок и дом, содержать согласованную цену и понятный порядок расчётов. Все кадастровые данные лучше сверять со свежими сведениями ЕГРН непосредственно перед сделкой.

Особое внимание требуется, если есть доли, наследство, несовершеннолетний собственник, обременение или неоформленный дом. В таких случаях типовой шаблон нужно адаптировать под конкретный объект.

Материал носит общий информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую проверку договора и документов конкретной сделки.