Как продать дачу с обременением: ипотека, арест и другие ограничения

Само слово «обременение» не означает, что объект невозможно продать. Но покупателю и продавцу важно понимать, сохранится ли ограничение после перехода права, нужно ли согласие банка или другого лица и сможет ли Росреестр зарегистрировать сделку.

Для дачи дополнительно нужно проверить оба объекта: земельный участок и дом. Ограничение может быть зарегистрировано только на одном из них.

Что считается обременением при продаже дачи

В ЕГРН могут быть зарегистрированы различные ограничения прав и обременения недвижимости. На практике при продаже дачи чаще встречаются:

• ипотека или залог недвижимости;
• арест;
• запрет на регистрационные действия;
• аренда;
• сервитут;
• иные зарегистрированные ограничения и права третьих лиц.

Порядок продажи зависит не от общего названия, а от конкретной записи и документа, на основании которого она появилась.

С чего начать проверку

Перед публикацией объявления или получением задатка закажите актуальные сведения ЕГРН на участок и зарегистрированный дом.

Проверьте:

• кто указан собственником;
• есть ли ипотека;
• зарегистрированы ли ограничения или обременения;
• есть ли арест или запрет;
• на какой именно объект внесена запись;
• кто является лицом, в пользу которого установлено обременение;
• совпадают ли сведения участка и дома с фактической ситуацией.

Если ограничение есть, нужно получить документ-основание и понять условия его снятия или сохранения после продажи.

Какие документы в целом готовят к сделке, читайте в статье «Какие документы нужны для продажи дачи и земельного участка».

Как продать дачу, если она в ипотеке

Если участок, дом или оба объекта находятся в ипотеке, обычная продажа без участия залогодержателя подходит не всегда.

По общему правилу заложенную недвижимость можно отчуждать с согласия залогодержателя, если договором об ипотеке не предусмотрен другой порядок.

Поэтому первый шаг — обратиться в банк или к другому залогодержателю и узнать:

• остаток задолженности;
• готов ли залогодержатель дать согласие на продажу;
• какую схему расчётов он допускает;
• когда будет погашена запись об ипотеке;
• какие документы и сроки потребуются.

Основные схемы продажи ипотечной дачи

Конкретная схема зависит от банка, договора и суммы долга. На практике встречаются несколько вариантов.

1. Сначала погасить кредит, затем продать. Собственник закрывает задолженность своими средствами, ипотека погашается, после чего проводится обычная сделка.
2. Погашение долга деньгами покупателя. Часть цены направляется кредитору, после исполнения согласованных условий снимается ипотека, а оставшаяся сумма поступает продавцу.
3. Продажа по схеме банка. Банк определяет порядок расчётов и документы, позволяющие провести переход права с одновременным исполнением обязательства.

Не стоит самостоятельно придумывать порядок перечисления денег до получения письменных условий банка.

Можно ли собственнику самому продать заложенную недвижимость

Для физического лица закон предусматривает специальный порядок самостоятельной реализации заложенной недвижимости до обращения взыскания, если кредит или заём был получен для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Такой механизм регулируется статьёй 37.1 Федерального закона «Об ипотеке». Он предполагает обращение к залогодержателю и проведение продажи по установленным законом условиям, включая минимальную цену и порядок расчётов.

Это отдельная процедура, поэтому её не стоит путать с обычной продажей «по договорённости» с покупателем.

Что будет, если продать заложенную дачу без необходимого согласия

Если для отчуждения требовалось согласие залогодержателя, нарушение установленного порядка создаёт серьёзные риски.

Закон об ипотеке предусматривает для залогодержателя специальные способы защиты, в том числе возможность оспаривания отчуждения или требования досрочного исполнения обеспеченного обязательства с обращением взыскания на заложенное имущество.

Поэтому ипотеку нельзя «не заметить» в надежде, что сделка пройдёт сама.

Как продать дачу, если есть арест или запрет регистрационных действий

Арест или запрет на регистрационные действия — гораздо более жёсткая ситуация, чем обычная ипотека.

Если в ЕГРН имеется действующий запрет, который препятствует регистрации перехода права, обычная сделка не будет зарегистрирована до устранения основания ограничения.

Сначала нужно выяснить:

• кто наложил арест или запрет;
• по какому исполнительному производству, судебному делу или иному основанию;
• что требуется для его снятия;
• на какой объект распространяется ограничение;
• внесена ли уже запись о снятии ограничения в ЕГРН.

Обещания продавца «я завтра всё сниму» недостаточно. Перед основной сделкой необходимо убедиться, что препятствие регистрации действительно устранено.

Если запрет связан с долгом продавца

Сам факт долга и зарегистрированный запрет — не одно и то же.

Если из-за задолженности пристав уже установил запрет на регистрационные действия, сначала нужно решить вопрос в рамках исполнительного производства и добиться снятия ограничения.

Не следует передавать продавцу деньги покупателя «на погашение долга» без понятной и защищённой схемы, документов и контроля снятия запрета.

Можно ли продать дачу с сервитутом

Сервитут сам по себе обычно не означает запрет продажи. Но он может существенно влиять на использование участка.

Например, через участок может быть установлен проход, проезд или доступ к инженерным коммуникациям.

Покупателю нужно заранее показать:

• где проходит зона сервитута;
• на каком основании он установлен;
• срочный он или постоянный;
• как он влияет на использование участка;
• какие сведения внесены в ЕГРН.

Скрывать такую информацию до подписания договора не стоит.

Если участок или дом сданы в аренду

При зарегистрированной аренде нужно проверить срок договора и его условия.

Продажа недвижимости сама по себе не всегда прекращает действующее право арендатора. Поэтому покупатель должен понимать, получает ли он объект свободным или с сохраняющимися обязательствами перед арендатором.

До сделки изучите договор аренды и актуальные сведения ЕГРН.

Что делать, если обременение есть только на участке

У дачи часто два зарегистрированных объекта: земельный участок и дом.

Нельзя проверять только один из них. Например, ипотека может быть зарегистрирована на участок и расположенный на нём дом, а запрет — только на один объект.

Перед продажей необходимо сопоставить записи по обоим кадастровым номерам и понять, можно ли зарегистрировать их переход одному покупателю одновременно.

Нужно ли указывать обременение в объявлении

Скрывать существенное ограничение до момента задатка не стоит.

Необязательно помещать юридический разбор в первые строки объявления, но заинтересованному покупателю нужно сообщить реальную ситуацию до передачи денег и согласования сделки.

Например, вместо расплывчатого «есть нюанс с документами» лучше прямо сказать: «Объект находится в ипотеке, продажа проводится с участием банка».

Как определить цену объекта с обременением

Само наличие ипотеки не делает дачу автоматически дешевле. Если банк согласовал понятную схему, а объект ликвидный, цена может оставаться рыночной.

Но ограничения, которые:

• долго снимаются;
• создают риск отказа в регистрации;
• существенно ограничивают использование участка;
• делают схему расчётов сложной,

могут снижать интерес покупателей и влиять на цену.

Как определить стартовую стоимость, читайте в статье «Как определить цену дачи перед продажей».

Можно ли брать задаток за дачу с обременением

Можно, но только после того, как стороны понимают юридическую ситуацию и порядок будущей сделки.

В соглашении особенно важно указать:

• какое обременение существует;
• кто и в какой срок должен его снять или согласовать продажу;
• что происходит, если банк не согласует сделку;
• что происходит, если запрет не будет снят к назначенной дате;
• когда и в каком размере деньги возвращаются покупателю.

Разницу между задатком и авансом мы разобрали в статье «Задаток или аванс при продаже дачи».

Что прописать в договоре купли-продажи

Договор должен соответствовать реальной схеме сделки.

В зависимости от ситуации в нём фиксируют:

• сведения об объектах;
• цену участка и дома;
• существующее обременение;
• согласие залогодержателя, если оно требуется;
• порядок погашения долга;
• способ расчётов;
• условия получения денег продавцом;
• момент передачи объекта;
• порядок действий при приостановлении регистрации.

Основные условия подробно разобраны в статье «Договор купли-продажи дачи и земельного участка: что указать».

Порядок продажи дачи с обременением

1. Получить актуальные сведения ЕГРН на участок и дом.
2. Определить точный вид ограничения.
3. Найти документ, на основании которого оно возникло.
4. Понять, можно ли продать объект с действующим ограничением или его нужно снять.
5. При ипотеке получить условия и согласие залогодержателя, когда оно требуется.
6. При аресте или запрете решить вопрос с органом, который установил ограничение.
7. Согласовать с покупателем схему расчётов.
8. Зафиксировать условия в авансе, задатке или предварительном договоре.
9. Подготовить основной договор.
10. Проверить снятие или корректное учёт обременения перед регистрацией перехода права.

Основные ошибки продавца

• узнать об обременении уже после получения задатка;
• проверить только участок и не проверить дом;
• пообещать покупателю, что банк «точно согласует» сделку;
• пытаться продать ипотечный объект без условий залогодержателя;
• считать арест и ипотеку одинаковыми ограничениями;
• принимать крупные деньги до определения схемы;
• не прописать, что происходит при отказе в регистрации;
• скрывать обременение от покупателя.

Частые вопросы

Можно ли продать дачу, которая находится в ипотеке?

Да, но нужно соблюдать условия закона, договора об ипотеке и требования залогодержателя. Во многих случаях потребуется согласие банка и согласованная схема погашения задолженности.

Можно ли продать дачу с арестом?

Если действующий арест или запрет препятствует государственной регистрации перехода права, сначала нужно устранить основание ограничения и добиться его снятия.

Снимется ли ипотека автоматически после продажи?

Не следует на это рассчитывать. Порядок погашения регистрационной записи должен быть заранее согласован с залогодержателем и встроен в схему сделки.

Нужно ли сообщать покупателю об обременении?

Да, существенные ограничения нужно раскрывать до получения денег и подписания документов, чтобы покупатель понимал условия и риски сделки.

Главное

Чтобы продать дачу с обременением, сначала определите точный вид ограничения по ЕГРН. Ипотечный объект можно продать по согласованной с залогодержателем или предусмотренной законом схеме, а действующий запрет регистрационных действий обычно требует предварительного снятия.

Не начинайте расчёты, пока не понятны порядок снятия ограничения, сроки и действия всех сторон. Чем раньше юридическая ситуация выяснена, тем меньше риск потерять покупателя или получить приостановление регистрации.

Материал носит общий информационный характер. Порядок конкретной сделки зависит от вида обременения, документов-оснований, условий договора и записей ЕГРН.