Доход от сдачи квартиры нужно учитывать для целей налогообложения. Собственник может платить НДФЛ как обычное физлицо, применять налог на профессиональный доход как самозанятый или зарегистрировать ИП и выбрать подходящий режим. Ниже — основные отличия, ставки и примеры расчёта.
Важно: налог зависит не только от размера аренды, но и от налогового статуса собственника, других доходов, того, кто снимает квартиру, и выбранного режима. Статья носит информационный характер; перед сменой режима стоит сверить актуальные условия на сайте ФНС.
Коротко: какие варианты есть у собственника
| Вариант | Основная ставка | Что важно |
|---|---|---|
| Физлицо | 13–22% НДФЛ | Ставка зависит от совокупного годового дохода. Обычно нужна 3-НДФЛ, если налог не удерживает налоговый агент. |
| Самозанятый | 4% с физлица, 6% с организации или ИП | Только для сдачи жилых помещений. Лимит дохода по НПД — 2,4 млн ₽ в год. Отчётность не нужна. |
| ИП | Зависит от режима | Например, УСН «Доходы» обычно 6%; возможна ПСН. Есть обязательные страховые взносы. |
Вариант 1. Сдавать квартиру как обычное физлицо
Если собственник не зарегистрирован как самозанятый или ИП, доход от найма квартиры облагается НДФЛ. С 2025 года для доходов от аренды действует прогрессивная шкала: 13% для части основной налоговой базы до 2,4 млн ₽ в год, затем 15%, 18%, 20% и 22% для последующих диапазонов.
Это именно прогрессивная шкала: повышенная ставка применяется к части дохода сверх соответствующего порога, а не ко всей сумме сразу. Кроме того, при определении ставки учитывается совокупная основная налоговая база, поэтому заработная плата и другие доходы могут повлиять на итоговый расчёт.
Когда подавать декларацию
- 3-НДФЛ — обычно до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода;
- налог — обычно до 15 июля того же года.
Если квартиру арендует российская организация и выплачивает деньги физлицу, она, как правило, выступает налоговым агентом: сама исчисляет, удерживает и перечисляет НДФЛ.
Пример: квартира за 60 000 ₽ в месяц
Годовой доход — 720 000 ₽. Если это вся сумма доходов, входящих в основную налоговую базу, и порог 2,4 млн ₽ не превышен, расчёт будет таким:
720 000 × 13% = 93 600 ₽ НДФЛ за год.
Вариант 2. Сдавать квартиру как самозанятый
Для собственника жилой квартиры НПД часто удобен тем, что не требует регистрации ИП и налог рассчитывается автоматически через приложение «Мой налог».
- 4% — если платит физическое лицо;
- 6% — если платит организация или индивидуальный предприниматель;
- лимит дохода по НПД — 2,4 млн ₽ в год;
- декларацию сдавать не нужно;
- на каждую полученную оплату нужно формировать чек в приложении «Мой налог»;
- обязательных фиксированных страховых взносов у обычного плательщика НПД нет.
При регистрации плательщику НПД предоставляется налоговый вычет 10 000 ₽. Он применяется автоматически и временно уменьшает фактическую налоговую нагрузку, пока не будет использован полностью.
Пример при аренде 60 000 ₽ в месяц
Если наниматель — физлицо, базовый расчёт без учёта остатка налогового вычета:
720 000 × 4% = 28 800 ₽ НПД за год.
Если квартиру снимает организация или ИП:
720 000 × 6% = 43 200 ₽ НПД за год.
Важное ограничение: НПД только для жилой недвижимости
Самозанятый может применять НПД при сдаче жилого помещения: квартиры, комнаты или жилого дома. Если объект по документам является нежилым, этот режим для дохода от аренды не применяется. Поэтому апартаменты, гаражи, машино-места, офисы и другая нежилая недвижимость требуют другого порядка налогообложения.
Вариант 3. Сдавать квартиру как ИП
Регистрация ИП может иметь смысл, если сдача недвижимости — постоянная деятельность, объектов несколько, доход высокий или нужен режим, который нельзя применять как обычный самозанятый.
ИП на УСН «Доходы»
Базовая ставка УСН «Доходы» — 6%, если региональным законом не установлена пониженная ставка. При доходе 720 000 ₽ налог до уменьшения составит 43 200 ₽.
Но у ИП есть страховые взносы. В 2026 году фиксированный размер взносов составляет 57 390 ₽. Если доход за год превышает 300 000 ₽, дополнительно начисляется 1% с суммы превышения. При доходе 720 000 ₽ это ещё 4 200 ₽.
ИП на УСН «Доходы» без работников вправе уменьшать налог на подлежащие уплате страховые взносы. Поэтому нельзя просто сложить «6% плюс взносы» — итоговый расчёт зависит от конкретной ситуации.
Патент для сдачи недвижимости
Для ИП также может применяться патентная система налогообложения. Стоимость патента зависит от региона и параметров объекта, поэтому её лучше рассчитывать по актуальным данным в калькуляторе ФНС. Налог по ПСН также может уменьшаться на страховые взносы по правилам НК РФ.
Сравним на примере 60 000 ₽ в месяц
| Статус | Доход 720 000 ₽ в год | Ориентир по налогу |
|---|---|---|
| Физлицо | 720 000 ₽ | 93 600 ₽ НДФЛ, если применяется ставка 13% |
| Самозанятый, наниматель — физлицо | 720 000 ₽ | 28 800 ₽ до учёта остатка вычета НПД |
| Самозанятый, платит организация/ИП | 720 000 ₽ | 43 200 ₽ до учёта остатка вычета НПД |
| ИП на УСН 6% | 720 000 ₽ | 43 200 ₽ налога до уменьшения на взносы; отдельно рассчитываются страховые взносы |
Таблица не является универсальным расчётом. У физлица ставка зависит от общей налоговой базы, у самозанятого может действовать остаток вычета, а у ИП налог уменьшается на страховые взносы и может зависеть от выбранного режима.
Планируете сдавать квартиру в Москве?
«Мой Квартал» помогает собственникам определить рыночную ставку, найти нанимателя, проверить документы и оформить договор. Для собственника услуга агентства бесплатна.
Какой вариант выбрать
Единого ответа для всех нет. Для собственника одной жилой квартиры при доходе в пределах лимита НПД обычно проще всего сравнить два базовых варианта: НДФЛ как физлицо и НПД как самозанятый. ИП чаще рассматривают, когда аренда становится отдельной предпринимательской деятельностью, объектов или доходов становится больше либо нужен другой налоговый режим.
При выборе режима учитывайте не только процент налога, но и отчётность, страховые взносы, статус помещения, размер годового дохода и то, кто является нанимателем.
Частые вопросы
Нужно ли открывать ИП, если сдаю одну квартиру?
Сам по себе факт сдачи одной жилой квартиры не означает, что собственник обязан открыть ИП. В зависимости от условий можно платить НДФЛ как физлицо или применять НПД, если требования режима соблюдены.
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый?
Да, если помещение является жилым и соблюдены ограничения НПД, в том числе лимит дохода 2,4 млн ₽ в год.
Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый?
Если апартаменты по документам имеют статус нежилого помещения, применять НПД к доходу от их сдачи нельзя. Статус объекта лучше проверить по выписке ЕГРН.
Если квартиру снимает компания, какой налог у самозанятого?
При применении НПД доход от организации или ИП облагается по ставке 6%. Чек формируется в приложении «Мой налог» с указанием соответствующей категории плательщика.
Когда самозанятый платит налог?
ФНС рассчитывает НПД автоматически по данным из приложения «Мой налог». Налог уплачивается ежемесячно в установленный срок; актуальную сумму и дату платежа приложение показывает автоматически.
Официальные источники
- ФНС: доходы от сдачи недвижимости и НДФЛ
- ФНС: налог на профессиональный доход
- ФНС: как облагаются доходы от сдачи жилья
- ФНС: страховые взносы ИП в 2026 году
- ФНС: уменьшение УСН и ПСН на страховые взносы
Полезно прочитать: как сдать квартиру в Москве, что важно указать в договоре найма и как определить цену аренды квартиры.