Сдать квартиру в Москве можно самостоятельно, но основные сложности обычно возникают позже: при выборе нанимателя, согласовании условий, передаче денег и оформлении документов. Ниже — понятный план для собственника.
1. Подготовьте квартиру к сдаче
Проверьте сантехнику, электрику, бытовую технику, окна, замки и освещение. Дорогой ремонт нужен не всегда: гораздо важнее, чтобы квартира была чистой, исправной и готовой к заселению.
Уберите лишние личные вещи и всё, чем будущий жилец пользоваться не будет. Если в квартире остаётся мебель и техника, заранее определите, что именно передаётся вместе с жильём.
Фотографии лучше делать при дневном свете после уборки. Показывайте реальное состояние квартиры — это уменьшает количество бесполезных просмотров и помогает сразу сформировать правильные ожидания.
2. Определите реальную стоимость аренды
Цена похожей квартиры в объявлении — ещё не фактическая цена сделки. При оценке учитывайте район, расстояние до метро, состояние дома, этаж, площадь, планировку, ремонт, мебель, технику и текущее предложение рядом.
Завышенная ставка может увеличить срок поиска нанимателя. Поэтому задача собственника — найти баланс между ежемесячной платой и временем экспозиции квартиры.
Практический совет: сравнивайте не одну-две самые дорогие квартиры, а несколько максимально похожих объектов в вашем районе.
3. Определите условия до публикации объявления
Заранее решите, на какой срок вы готовы сдавать квартиру, сколько человек может проживать, допустимы ли животные, курение, временная регистрация и изменения в обстановке квартиры.
Также стоит заранее определить размер ежемесячной платы, обеспечительного платежа, дату расчёта и перечень коммунальных расходов, которые оплачивает наниматель.
4. Подготовьте объявление и показы
В объявлении укажите фактическую стоимость найма, размер обеспечительного платежа, основные коммунальные расходы, состояние квартиры, мебель, технику, транспортную доступность и существенные условия проживания.
На показе дайте человеку спокойно осмотреть квартиру и обсудите срок проживания, дату оплаты, состав жильцов и правила пользования квартирой. Важные договорённости лучше не оставлять только в переписке или устной форме.
5. Проверьте будущего нанимателя
Перед подписанием договора убедитесь, что документ оформляется именно с тем человеком, который будет отвечать за оплату и соблюдение условий. Паспортные данные нанимателя вносятся в договор; если постоянно проживать будут и другие люди, их также разумно указать.
Уточните предполагаемый срок проживания, состав жильцов и порядок оплаты. Впечатление от общения полезно, но оно не заменяет понятных письменных условий.
6. Заключите письменный договор найма
Когда собственник передаёт гражданину жилое помещение для проживания за плату, корректное название документа — договор найма жилого помещения. ГК РФ предусматривает для него письменную форму.
В договоре желательно зафиксировать адрес квартиры, данные сторон, срок найма, размер и дату платежа, коммунальные расходы, обеспечительный платёж, состав проживающих, порядок досрочного прекращения договора и другие важные условия.
По ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет. Если договор заключён на срок не менее года, возникающее на его основании обременение права собственности подлежит государственной регистрации.
Нужен готовый комплект документов?
На сайте «Мой Квартал» можно бесплатно скачать договор найма, акт приёма-передачи, опись имущества, акт возврата и расписку.
Что указать про обеспечительный платёж
В быту его часто называют залогом или депозитом. В договоре лучше прямо прописать, для чего передаётся сумма, в каких случаях она может быть зачтена и когда подлежит возврату.
ГК РФ позволяет использовать обеспечительный платёж для обеспечения денежных обязательств, в том числе возможной обязанности возместить убытки. Формулировки должны быть понятными обеим сторонам.
7. Составьте акт приёма-передачи
Акт помогает зафиксировать состояние квартиры на момент заселения. Укажите состояние помещения, мебели и техники, количество переданных ключей и показания счётчиков.
Полезно приложить фотографии, особенно если есть уже существующие повреждения или в квартире остаётся дорогостоящая техника. Это помогает избежать споров при выезде.
8. Зафиксируйте порядок коммунальных платежей
Не оставляйте формулировку «коммунальные отдельно» без расшифровки. Лучше прямо указать, кто оплачивает воду, электричество, интернет, содержание жилья и другие расходы.
Стороны могут согласовать удобный для них порядок расчётов — главное, чтобы он был записан в договоре и не вызывал разночтений.
9. Учтите налогообложение дохода
Доход от сдачи жилья подлежит налогообложению. Один из доступных вариантов для физического лица — налог на профессиональный доход при соблюдении условий его применения. По информации ФНС, ставка НПД составляет 4% при получении дохода от физического лица и 6% — от юридического лица или ИП.
Сам по себе короткий срок договора, в том числе распространённые 11 месяцев, не освобождает собственника от налогообложения дохода. Подробнее о ставках и вариантах расчёта читайте в статье «Налог при сдаче квартиры: самозанятый, ИП или физлицо».
Налоговая ситуация зависит от статуса и других доходов собственника. При сомнениях лучше свериться с актуальной информацией ФНС или получить индивидуальную консультацию.
Можно ли сдать квартиру самостоятельно?
Да. Собственник может сам оценить квартиру, разместить объявления, проводить показы, выбирать нанимателя и оформлять документы.
Помощь агентства удобна, если вы не хотите заниматься звонками и показами самостоятельно, хотите быстрее организовать процесс или предпочитаете, чтобы условия сделки и документы были подготовлены заранее.
Поможем сдать квартиру в Москве
«Мой Квартал» помогает собственникам определить рыночную ставку, подготовить предложение, найти нанимателя и оформить заселение. Услуга агентства для собственника — бесплатная.
Частые вопросы
Обязательно ли заключать договор письменно?
Да. Для договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает письменную форму.
Обязательно ли заключать договор именно на 11 месяцев?
Нет. Закон не требует срока именно 11 месяцев. При этом для краткосрочного найма до одного года действуют отдельные правила, а договор на срок не менее года связан с государственной регистрацией возникающего обременения права собственности.
Можно ли брать обеспечительный платёж?
Да. Лучше подробно прописать в договоре его размер, назначение, основания для зачёта и порядок возврата.
Кто оплачивает коммунальные услуги?
Порядок оплаты нужно согласовать и зафиксировать в договоре: какие расходы входят в плату за квартиру, а какие оплачиваются отдельно.
Нужно ли платить налог, если квартира сдаётся на несколько месяцев?
Да. Короткий срок договора сам по себе не освобождает доход от налогообложения.
Источники по правовым и налоговым вопросам: ГК РФ — статьи 674, 683 и 381.1; ФНС России — информация о налоге на профессиональный доход.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую или налоговую консультацию.