Акт приёма-передачи квартиры при продаже: образец и что указать

Договор купли-продажи и акт приёма-передачи решают разные задачи. В договоре стороны согласуют саму сделку, цену и расчёты, а в акте подтверждают, что объект фактически передан в согласованном состоянии.

Ниже — практический порядок оформления акта для собственника и начинающего риелтора, а также базовый образец текста.

Зачем нужен акт приёма-передачи квартиры

Акт помогает подтвердить, что продавец выполнил обязанность по передаче квартиры, а покупатель принял объект.

• фиксирует дату фактической передачи;
• подтверждает передачу ключей;
• показывает состояние квартиры на момент передачи;
• фиксирует показания счётчиков;
• помогает определить, до какого момента продавец отвечает за коммунальные начисления;
• позволяет перечислить мебель и технику, которые остаются;
• фиксирует замечания покупателя либо их отсутствие.

Обязательно ли составлять отдельный акт

Передача недвижимости должна быть оформлена передаточным актом или иным документом о передаче. На практике отдельный акт — самый понятный и безопасный вариант.

Иногда стороны включают условие о передаче квартиры непосредственно в договор купли-продажи и указывают, что договор одновременно является передаточным документом. Но если продавец освобождает квартиру не в день подписания договора, отдельный акт обычно удобнее: он позволяет зафиксировать реальную дату передачи, состояние объекта и показания счётчиков.

Как составляется сам договор, мы подробно разобрали в статье «Договор купли-продажи квартиры: что обязательно указать».

Когда подписывать акт приёма-передачи

Дата зависит от условий конкретной сделки. Чаще всего акт подписывают после регистрации перехода права собственности и выполнения согласованных условий расчётов.

Возможны и другие варианты, например:

• в день подписания договора, если квартира уже полностью освобождена;
• после получения продавцом денег;
• через несколько дней после регистрации, если продавцу дали время на переезд;
• после завершения альтернативной сделки.

Главное — чтобы срок передачи квартиры был заранее понятен из договора и совпадал с фактическими договорённостями сторон.

Можно ли передать ключи до регистрации

Технически стороны могут согласовать раннюю передачу, но это создаёт дополнительные риски. Покупатель ещё не зарегистрирован собственником, а продавец уже фактически передал владение квартирой.

Если есть необходимость передать квартиру до регистрации, порядок пользования, ответственность, коммунальные платежи и возврат ключей при приостановке сделки лучше отдельно прописать в документах.

Что обязательно указать в акте

• дату и место подписания;
• Ф.И.О. продавца и покупателя;
• ссылку на договор купли-продажи;
• точный адрес квартиры;
• кадастровый номер — желательно;
• факт передачи и принятия квартиры;
• состояние объекта;
• наличие либо отсутствие претензий;
• количество переданных комплектов ключей;
• показания счётчиков;
• перечень имущества, если оно остаётся;
• подписи сторон.

Как описать состояние квартиры

Для обычной сделки достаточно короткой, но понятной формулировки.

Например: «Квартира передана в состоянии, соответствующем состоянию на момент последнего осмотра Покупателем, за исключением замечаний, указанных в настоящем акте».

Если есть дефекты, которые стороны уже обсуждали, лучше перечислить их отдельно.

• повреждение двери;
• неработающий кондиционер;
• трещина на стеклопакете;
• неисправная сантехника;
• повреждение пола;
• иная конкретная проблема.

Это снижает риск спора о том, когда именно возник недостаток.

Нужно ли фотографировать квартиру при передаче

Для обычной бесконфликтной сделки фотографии не являются обязательным элементом акта, но могут быть полезны.

Особенно разумно зафиксировать:

• общий вид комнат;
• состояние дорогой мебели;
• технику, которая остаётся;
• заметные дефекты;
• показания счётчиков;
• количество комплектов ключей.

Фотографии можно хранить вместе с электронными копиями документов по сделке.

Показания счётчиков в акте

На дату передачи желательно записать показания всех индивидуальных приборов учёта.

• электроэнергия;
• холодная вода;
• горячая вода;
• газ — если есть индивидуальный счётчик;
• другие приборы учёта.

Это помогает разделить начисления продавца и покупателя после передачи квартиры.

Что делать с коммунальными долгами

До передачи желательно сверить текущие начисления и договориться, кто оплачивает счета за период до фактической передачи.

Особое внимание стоит уделить взносам на капитальный ремонт: у задолженности по ним есть специальный правовой режим, поэтому её лучше проверить до сделки отдельно.

В акте можно указать, что коммунальные платежи по дату передачи оплачивает продавец, а начисления после даты передачи относятся к покупателю, если это соответствует условиям договора.

Как оформить передачу мебели и техники

Если в квартире остаётся встроенная кухня, техника, шкафы или другая ценная мебель, лучше не ограничиваться фразой «всё остаётся».

Можно указать имущество прямо в акте:

• кухонный гарнитур;
• варочная панель;
• духовой шкаф;
• холодильник;
• стиральная машина;
• кондиционеры;
• встроенные шкафы;
• иная мебель по договорённости.

Для большого перечня удобнее сделать приложение или отдельную опись имущества.

Сколько комплектов ключей передавать

В акте лучше указать фактическое количество комплектов.

Например: «Продавец передал Покупателю 3 комплекта ключей от входной двери, 2 ключа от почтового ящика и 2 электронных ключа от подъезда».

Если часть ключей потеряна, это лучше обозначить до подписания акта, а не выяснять после передачи квартиры.

Что писать, если претензий нет

Можно использовать формулировку:

«Покупатель осмотрел Квартиру. По состоянию Квартиры и комплектности передаваемого имущества претензий не имеет».

Но такую фразу стоит подписывать только после реального осмотра объекта.

Что писать, если есть замечания

Не нужно отказываться от акта полностью. Замечания можно зафиксировать прямо в документе.

Например:

«При осмотре выявлено: не работает розетка в кухне; отсутствует один ключ от входной двери. Продавец обязуется передать недостающий ключ и устранить неисправность не позднее ___».

Если проблема существенная, порядок дальнейших действий лучше согласовать письменно до подписания формулировки о полном исполнении обязательств.

Образец акта приёма-передачи квартиры

Этот образец подходит как основа для обычной сделки. Если передача связана с ипотекой, арендатором, рассрочкой, большим перечнем имущества или спорными дефектами, текст нужно адаптировать.

Связь акта с договором купли-продажи

В договоре и акте не должно быть противоречий.

• если в договоре срок освобождения — 5 дней, акт не должен подтверждать передачу в день сделки, если квартира фактически не освобождена;
• если в договоре указано, что кухня остаётся, в акте нельзя писать, что имущество отсутствует;
• если расчёт зависит от подписания акта, это должно совпадать с банковской схемой;
• адрес и данные сторон должны совпадать с договором.

Готовый образец договора в Word находится в отдельном материале: «Договор купли-продажи квартиры: образец и скачать в Word».

Когда передавать деньги относительно акта

Единой схемы для всех сделок нет. Деньги могут раскрываться после регистрации перехода права, после подписания акта либо при выполнении нескольких условий одновременно — в зависимости от договора и банковского инструмента.

Не стоит менять порядок расчётов устно уже после подписания договора. Если акт является одним из условий получения денег, это должно быть заранее отражено в документах.

Что проверить продавцу перед подписанием акта

1. Квартира полностью освобождена в согласованном объёме.
2. Остающаяся мебель соответствует договорённостям.
3. Ключи собраны.
4. Показания счётчиков записаны.
5. Текущие платежи проверены.
6. Покупатель осмотрел квартиру.
7. Все замечания внесены в акт.
8. Понятно, выполнены ли условия расчётов.
9. У продавца остаётся подписанный экземпляр акта.

Что проверить покупателю

1. Сверить квартиру с объектом по договору.
2. Осмотреть комнаты, санузел, окна и двери.
3. Проверить работу основных систем.
4. Проверить имущество, которое должно остаться.
5. Сверить количество ключей.
6. Сфотографировать счётчики.
7. Записать обнаруженные замечания.
8. Не подписывать фразу «претензий нет», если претензии есть.

Что важно начинающему риелтору

Риелтору полезно подготовить акт заранее, но заполнять финальные показания и замечания непосредственно при передаче квартиры.

• возьмите два или больше экземпляров по числу необходимых сторонам документов;
• проверьте совпадение данных с договором;
• не ставьте дату заранее;
• оставьте свободное место для замечаний;
• сделайте фото счётчиков;
• проверьте ключи и имущество;
• убедитесь, что каждая сторона получила свой подписанный экземпляр.

Частые вопросы

Можно ли подписать акт после регистрации права?

Да. Это распространённый вариант, особенно когда продавцу нужно несколько дней на освобождение квартиры. Главное — чтобы срок передачи соответствовал договору.

Нужно ли подавать акт в Росреестр?

Не во всех сделках он требуется как отдельный документ для регистрации. Конкретный комплект документов зависит от условий сделки и способа подачи. Сам акт прежде всего подтверждает фактическую передачу объекта между сторонами.

Можно ли указать в акте недостатки квартиры?

Да. Это лучше, чем подписывать формулировку об отсутствии претензий, если замечания действительно есть.

Сколько экземпляров акта нужно?

Обычно делают как минимум по одному подписанному экземпляру для каждой стороны. В сложной сделке могут понадобиться дополнительные экземпляры для банка, нотариуса или иных участников.

Главное

Акт приёма-передачи квартиры при продаже должен отражать реальную передачу объекта: дату, состояние, ключи, счётчики, имущество и замечания сторон.

Не подписывайте его формально или заранее. Чем точнее зафиксирована фактическая передача квартиры, тем меньше оснований для споров после завершения сделки.