Коммунальные платежи — один из самых частых источников споров при аренде квартиры. В объявлении могут написать «коммуналка по счётчикам», а после заселения выясняется, что стороны по-разному понимают, кто платит за отопление, содержание дома, капремонт или интернет. Чтобы этого не происходило, порядок оплаты лучше подробно прописать в договоре найма.
Коротко: кто обычно за что платит
- электричество, вода и газ по счётчикам — чаще оплачивает наниматель;
- водоотведение и другие услуги, зависящие от потребления — обычно также относят на нанимателя;
- интернет и телевидение — по договорённости, чаще тот, кто ими пользуется;
- содержание жилого помещения и общедомовые начисления — нужно отдельно определить в договоре;
- взнос на капитальный ремонт — обязанность перед фондом капитального ремонта лежит на собственнике;
- старые долги, возникшие до заселения нанимателя, не должны перекладываться на нового жильца.
Это практическая схема, но окончательный порядок расчётов зависит от договора. Чем точнее перечислены платежи, тем меньше вероятность конфликта.
Что говорит закон о коммунальных платежах при найме
Для жилой квартиры, которую собственник передаёт гражданину для проживания, применяется договор найма жилого помещения. Согласно статье 678 ГК РФ, если договором не установлено иное, наниматель самостоятельно вносит коммунальные платежи.
При этом важно не путать коммунальные услуги со всеми строками, которые есть в ежемесячной квитанции. В платёжном документе могут одновременно находиться вода, электричество, отопление, содержание жилого помещения, взнос на капитальный ремонт и другие начисления. У разных платежей различается правовая природа.
Поэтому фразы «наниматель оплачивает всю коммуналку» недостаточно. Лучше перечислить конкретные расходы в договоре. Подробнее о самом договоре мы писали в статье «Договор найма квартиры: что важно указать собственнику».
Электричество, вода и газ
Расходы, которые напрямую зависят от фактического потребления жильцов, чаще всего оплачивает наниматель. К ним относятся электричество, холодная и горячая вода, водоотведение и газ, если он рассчитывается по индивидуальному прибору учёта.
Самый понятный порядок — фиксировать показания счётчиков при заселении, затем передавать их каждый месяц и оплачивать фактическое потребление. Начальные показания желательно указать в акте приёма-передачи квартиры.
Подробнее о фиксации счётчиков, ключей и состояния жилья — в статье «Акт приёма-передачи квартиры при сдаче: что указать».
Кто платит за отопление
С отоплением всё не так однозначно. В одних домах начисление зависит от площади квартиры и распределяется в течение года, в других применяется сезонный порядок или учитываются приборы учёта.
Стороны могут договориться, что отопление входит в арендную плату, либо оплачивается нанимателем отдельно по квитанции. Главное — не оставлять этот вопрос без ответа.
Если собственник хочет, чтобы наниматель компенсировал отопление отдельно, это лучше прямо указать в договоре, а не рассчитывать, что такая обязанность «и так понятна».
Содержание жилья и общедомовые расходы
В квитанции собственника обычно есть строка за содержание жилого помещения и расходы, связанные с обслуживанием общего имущества дома. Это уже не то же самое, что потреблённая нанимателем вода или электричество.
В отношениях с управляющей организацией обязанность по оплате начислений за квартиру связана прежде всего с собственником. Но внутри договора найма стороны могут определить, какие расходы фактически компенсирует наниматель.
Если собственник хочет получать от нанимателя только оплату по счётчикам, это стоит прямо написать. Если наниматель должен дополнительно компенсировать определённые строки из квитанции, их также лучше перечислить отдельно.
Кто оплачивает капитальный ремонт
Взносы на капитальный ремонт — отдельная категория. По Жилищному кодексу обязанность по их уплате возложена на собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому для обычной долгосрочной аренды наиболее понятный вариант — оставить взнос на капитальный ремонт за собственником. Это также упрощает расчёты: наниматель оплачивает текущие расходы, связанные с проживанием, а собственник — расходы, связанные с владением квартирой.
Простой вариант для договора
Собственник оплачивает содержание жилого помещения и взнос на капитальный ремонт. Наниматель оплачивает электроэнергию, воду, водоотведение, газ и другие фактически потреблённые коммунальные услуги по приборам учёта и квитанциям.
Интернет, телевидение и дополнительные услуги
Интернет, телевидение, платные сервисы домофонии, охрана или дополнительные услуги управляющей компании лучше выделить отдельно.
Если наниматель подключает услуги для себя, логично, чтобы он сам их оплачивал. Если в квартире уже действует тариф собственника и стороны хотят сохранить его, можно включить оплату в арендную ставку либо предусмотреть отдельную компенсацию.
Перед выездом стоит проверить, не оформил ли наниматель на адрес платные услуги, которые продолжат начисляться после прекращения договора.
Можно ли включить коммунальные услуги в стоимость аренды
Да. Например, стороны могут договориться о фиксированной цене: 70 000 рублей в месяц, включая коммунальные услуги. Для нанимателя такой вариант понятнее, но собственник берёт на себя риск роста фактического потребления и тарифов.
Другой распространённый вариант: фиксированная арендная плата плюс электричество и вода по счётчикам. Для долгосрочной аренды он часто удобнее, потому что расходы зависят от реального потребления жильцов.
Можно использовать и смешанную схему: собственник оплачивает все постоянные начисления, а наниматель — только счётчики и интернет.
Как правильно прописать коммунальные платежи в договоре
Не стоит ограничиваться фразой «коммунальные услуги оплачивает наниматель». Лучше перечислить, какие именно платежи относятся на каждую сторону.
В договоре полезно зафиксировать:
- кто оплачивает электроэнергию;
- кто оплачивает воду и водоотведение;
- кто оплачивает газ;
- кто оплачивает отопление;
- кто оплачивает содержание жилого помещения;
- кто оплачивает взнос на капитальный ремонт;
- кто оплачивает интернет, телевидение и другие услуги;
- до какого числа наниматель должен передавать показания;
- как подтверждается произведённая оплата;
- что происходит с неоплаченными счетами при выезде.
Чем подробнее распределены платежи, тем проще проводить окончательный расчёт при прекращении найма.
Как лучше организовать оплату
Есть два основных варианта. Первый — наниматель самостоятельно оплачивает квитанции и отправляет собственнику подтверждение. Второй — собственник оплачивает счета сам, а наниматель переводит ему соответствующую сумму.
Второй вариант удобен тем, что собственник контролирует отсутствие задолженности по квартире. Особенно это важно, если лицевые счета и договоры с поставщиками услуг оформлены на владельца.
При любом варианте желательно сохранять подтверждения переводов и оплаченные квитанции хотя бы до окончательного расчёта после выезда.
Что делать с долгами, которые были до заселения
До передачи квартиры стоит проверить текущие начисления и задолженность. Наниматель должен начинать расчёты с даты фактического заселения и с зафиксированных показаний счётчиков.
Старые долги собственника нельзя просто включить в первый платёж нового жильца. Если задолженность есть, собственнику лучше погасить её заранее или отдельно зафиксировать в документах, какие суммы к периоду найма не относятся.
Это ещё один пункт, который стоит включить в общий чек-лист перед сдачей квартиры.
Что делать с коммунальными платежами при выезде
При выезде нужно снять окончательные показания счётчиков и определить, какие начисления ещё не успели попасть в квитанцию. Иногда последняя сумма становится известна уже после фактической передачи ключей.
В договоре можно заранее предусмотреть порядок окончательного расчёта: например, наниматель оплачивает потребление по последним показаниям либо собственник удерживает документально подтверждённую задолженность из обеспечительного платежа, если такое условие предусмотрено договором.
Как правильно оформлять обеспечительный платёж, мы разбирали отдельно: «Обеспечительный платёж при аренде квартиры: как прописать в договоре».
Если договор прекращается раньше срока, дополнительно стоит проверить порядок уведомления и окончательных расчётов. Подробнее: как досрочно расторгнуть договор найма квартиры.
Какая схема удобнее собственнику
Для большинства долгосрочных договоров удобно разделить постоянные расходы собственника и расходы, которые зависят от проживания нанимателя.
Например, собственник оплачивает содержание жилья и капитальный ремонт, а наниматель — электричество, воду, газ, водоотведение и интернет. Отопление и другие строки оговариваются отдельно.
Но универсальной схемы нет. Главное — чтобы сумма аренды и все дополнительные расходы были понятны кандидату ещё до подписания договора. Это снижает количество конфликтов и попыток пересмотреть условия уже после заселения.
Нужно сдать квартиру в Москве?
«Мой Квартал» помогает определить рыночную ставку, подготовить объявление, провести показы, проверить кандидата и грамотно оформить условия найма. Для собственника услуга агентства бесплатна.
Частые вопросы
Обязан ли наниматель платить коммунальные услуги?
По общему правилу ГК РФ наниматель самостоятельно вносит коммунальные платежи, если договором не предусмотрено иное. При этом стороны должны определить, какие именно начисления оплачивает наниматель.
Кто платит за капремонт в съёмной квартире?
Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт перед фондом возложена на собственника помещения. В договоре найма лучше прямо указать, что этот расход остаётся за собственником.
Можно ли включить коммуналку в стоимость аренды?
Да. Стороны могут установить фиксированную ежемесячную сумму с включёнными коммунальными услугами либо отдельно оплачивать счётчики и другие расходы.
Нужно ли передавать собственнику квитанции об оплате?
Это несложный способ избежать споров. Порядок подтверждения оплаты можно сразу установить в договоре: например, отправлять чек или квитанцию после ежемесячного платежа.
Главное
При аренде квартиры недостаточно договориться, что наниматель «платит коммуналку». Нужно заранее определить конкретный перечень расходов.
Чаще всего наниматель оплачивает фактическое потребление воды, электричества, газа и других коммунальных ресурсов, а собственник сохраняет за собой расходы, связанные с владением квартирой, включая капитальный ремонт. Но стороны могут установить другой порядок в договоре.
Показания счётчиков стоит фиксировать при заселении и выезде, а порядок оплаты и подтверждения платежей — прописывать письменно. Это значительно проще, чем разбираться с неоплаченными квитанциями после окончания найма.