Обстоятельства могут измениться раньше, чем закончится срок договора: нанимателю нужно переехать, собственник решил распорядиться квартирой иначе, появились задержки оплаты или стороны просто договорились прекратить найм.
Главная ошибка в такой ситуации — ограничиться устной договорённостью и передачей ключей. Досрочное расторжение договора найма лучше оформить так, чтобы после выезда не возник спор из-за оплаты, обеспечительного платежа, коммунальных услуг или состояния квартиры.
Разберём, как правильно прекратить договор найма квартиры и чем отличается расторжение по инициативе нанимателя и собственника.
Сначала проверьте условия договора
Перед тем как договариваться о выезде, необходимо открыть подписанный договор и найти раздел о его прекращении. Именно там могут быть указаны срок предупреждения второй стороны, порядок направления уведомления, последствия досрочного выезда и условия возврата обеспечительного платежа.
Если договор только предстоит заключить, эти условия лучше предусмотреть заранее. Подробнее мы разбирали это в статье «Договор найма квартиры: что важно указать собственнику».
Важно различать бытовое слово «аренда» и юридическую терминологию. Когда собственник предоставляет жилую квартиру гражданину для проживания, обычно заключается именно договор найма жилого помещения.
Может ли наниматель досрочно съехать с квартиры
Да. Гражданский кодекс предусматривает право нанимателя расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив наймодателя. Общий срок предупреждения — три месяца.
При этом стороны могут отдельно согласовать порядок прекращения договора и на практике часто предусматривают более короткий срок уведомления. Поэтому в первую очередь необходимо проверить текст конкретного договора.
Если обе стороны согласны с датой выезда, самый простой вариант — оформить письменное соглашение и не ждать окончания длительного срока.
Как нанимателю уведомить собственника
В уведомлении достаточно указать данные сторон, реквизиты договора, адрес квартиры, предполагаемую дату прекращения найма и дату передачи квартиры.
Способ отправки желательно выбирать такой, который позволяет подтвердить получение сообщения. Это может быть вручение под подпись, заказное письмо либо предусмотренный самим договором способ электронной связи.
Если стороны договорились прекратить договор по взаимному согласию, соглашение о расторжении лучше оформить в письменной форме.
Может ли собственник досрочно расторгнуть договор
У собственника ситуация отличается. Нельзя считать, что наймодатель вправе в любой момент потребовать освободить квартиру только потому, что он является её владельцем.
Закон предусматривает основания, при которых наймодатель может требовать расторжения договора. К ним относятся, в частности, длительная неоплата жилья, разрушение или порча квартиры. При краткосрочном найме отдельно учитывается неоднократное невнесение платы после установленного срока платежа.
Основанием также могут стать использование жилья не по назначению или систематическое нарушение прав соседей. В зависимости от ситуации может потребоваться предварительное предупреждение нанимателя и обращение в суд.
Поэтому формулировку вроде «собственник вправе в любой момент выселить нанимателя, предупредив за 30 дней» нельзя считать универсальным правилом.
Самый простой вариант — соглашение сторон
Если собственник и наниматель не спорят, договор можно прекратить по взаимному соглашению. Это обычно самый простой способ: стороны сами определяют дату выезда, порядок окончательного расчёта и возврата обеспечительного платежа.
В соглашении желательно сразу зафиксировать, с какой даты договор прекращается, когда передаются ключи и имеются ли у сторон финансовые претензии друг к другу.
Что происходит с обеспечительным платежом при досрочном выезде
Сам по себе досрочный выезд не означает автоматически, что обеспечительный платёж «сгорает». Нужно смотреть, для чего он был внесён и какие условия его удержания указаны в договоре.
Обеспечительный платёж может использоваться для покрытия задолженности по найму, коммунальным платежам, ущерба или других обязательств, если это предусмотрено договором. Подробнее об этом мы писали в статье «Обеспечительный платёж при аренде квартиры: как прописать в договоре».
Если после выезда собственник отказывается возвращать деньги, сначала нужно проверить условия договора и основания удержания. Этому посвящена статья «Что делать, если собственник не возвращает залог за квартиру».
Что нужно сделать в день выезда
Сам факт передачи ключей желательно не оставлять без документов. В день освобождения квартиры стоит:
- осмотреть квартиру вместе с собственником;
- зафиксировать её состояние;
- снять показания счётчиков;
- передать все комплекты ключей;
- определить задолженность по найму и коммунальным платежам;
- решить вопрос с обеспечительным платежом;
- подписать акт возврата квартиры.
За основу можно использовать тот же принцип, что и при первоначальной передаче жилья. Подробнее — в статье «Акт приёма-передачи квартиры при сдаче: что указать».
Если при въезде составлялась опись мебели и техники, при выезде полезно сравнить фактическое состояние имущества с зафиксированным ранее.
Что делать с договором на 11 месяцев
Срок договора сам по себе не означает, что стороны обязаны ждать все 11 месяцев. Договор может прекратиться раньше при наличии соответствующего основания либо по соглашению сторон.
Почему договоры часто заключают именно на такой срок и чем срок найма связан с регистрацией, мы разбирали в материале «Договор найма квартиры: 11 месяцев, регистрация в Росреестре и онлайн через Госуслуги».
Нужно ли составлять отдельное соглашение о расторжении
Если стороны расходятся мирно, письменное соглашение — наиболее понятный вариант. В нём можно сразу указать дату прекращения договора, дату передачи квартиры, состояние взаиморасчётов и отсутствие либо наличие претензий.
Кроме соглашения, желательно оформить акт возврата квартиры. Эти два документа решают разные задачи: соглашение фиксирует прекращение договорных отношений, а акт — фактический возврат жилья и его состояние.
Что делать, если одна сторона не согласна
Если наниматель или собственник настаивает на прекращении договора, а другая сторона возражает, не стоит менять замки, удерживать имущество или пытаться решить вопрос только устными требованиями.
Нужно изучить договор, определить основание прекращения и письменно зафиксировать свою позицию. При спорном расторжении может потребоваться судебное разрешение вопроса.
Поэтому условия прекращения найма гораздо безопаснее обсуждать ещё при подписании договора, а не тогда, когда конфликт уже возник.
Главное
Досрочно прекратить договор найма квартиры можно, но порядок зависит от того, кто выступает инициатором, что написано в договоре и есть ли согласие второй стороны.
Нанимателю важно заранее и доказуемо уведомить собственника. Собственнику — не считать, что право собственности само по себе позволяет в любой момент прекратить действующий договор. А обеим сторонам при выезде стоит оформить документы, произвести окончательный расчёт и зафиксировать состояние квартиры.
Чем подробнее порядок досрочного расторжения прописан в договоре изначально, тем меньше вероятность спора из-за последнего месяца проживания, обеспечительного платежа и даты фактического освобождения квартиры.